Quando si vende un immobile con interventi agevolati
Superbonus, è essenziale considerare le regole fiscali
sulla plusvalenza, specie se la proprietà è stata acquisita in
parte per successione.
Plusvalenze su immobili oggetto di Superbonus: nuova
risposta del Fisco
Un tema tornato alla ribalta con le recenti dichiarazioni del
Ministro dell’Economia e delle Finanze Giancarlo Giorgetti e sul
quale l’Agenzia delle Entrate ha fornito nuovi
chiarimenti con la risposta
del 23 ottobre 2024, n. 208. In particolare, il Fisco
ha specificato come sia necessario distinguere tra parti
dell’immobile acquisite a titolo oneroso e per eredità o
successione e come non rilevi invece se gli interventi abbiano
interessato l’unità immobiliare o le parti comuni.
Il caso riguarda un immobile situato all’interno di un
condominio, dove sono stati realizzati lavori agevolati al 110%
sulle parti comuni. L’istante, proprietaria per il
50% dell’unità, acquistata in comunione legale con il coniuge e per
il restante 50% acquisita per successione, ha optato per la
cessione del credito derivante dagli interventi. Intenzionata a
vendere l’immobile, si chiede se la transazione comporti una
plusvalenza imponibile, considerando che gli interventi non avevano
interessato direttamente l’unità immobiliare privata, ma solo le
parti comuni.
Plusvalenze immobiliari: quando si determinano
L’Agenzia delle Entrate, richiamando l’art. 67 del TUIR (Testo
Unico delle Imposte sui Redditi), modificato dall’articolo 1, commi
da 64 a 67, della legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio
2024) ha chiarito che, a partire dal 2024, la cessione di un
immobile su cui sono stati realizzati interventi agevolati dal
Superbonus può generare una plusvalenza imponibile, se la
vendita avviene entro 10 anni dal completamento degli interventi
agevolati. Questo vale anche se i lavori sono stati effettuati
solo sulle parti comuni del condominio.
Cessione crediti fiscali
procedure celeri
Nella questione assume una valenza importante il fatto che parte
dell’immobile sia stata acquista per successione, perché per questa
tipologia di unità la tassazione della plusvalenza è
esclusa, mentre il 50% della proprietà acquisito a
titolo oneroso sarà soggetto a tassazione, anche se gli interventi
sono stati eseguiti su parti condominiali.
Calcolo della plusvalenza
Per quanto riguarda il calcolo della plusvalenza, l’Agenzia
ricorda che essa va determinata come differenza tra il
prezzo di vendita e il costo d’acquisto originario,
aumentato di eventuali costi inerenti
all’immobile. Tuttavia, le spese per gli interventi
Superbonus conclusi entro 5 anni dalla vendita non verranno
considerate nel calcolo, poiché l’istante ha usufruito della
detrazione al 110%.
Infine, il Fisco ha ricordato la possibilità di applicare, in
alternativa al regime ordinario, l’imposta sostitutiva del 26%
sulla plusvalenza, come previsto dall’art. 1, comma 65, della legge
di bilancio 2024.
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