Mutui, le rate sono più basse (ma non abbastanza): il fisso vince ancora sul variabile #finsubito prestito immediato

I mercati da inizio ottobre hanno scommesso sia sulla discesa dei tassi, sia sull’entità della diminuzione: l’Euribor, il parametro che serve come base di indicizzazione dei mutui variabili, è infatti sceso nel giro di un paio di settimane di 25 centesimi, cioè la misura del taglio operato da Francoforte sul tasso di rifinanziamento principale (quello che si adopera per i mutui), passato al 3,40%. Con un Eurirs in sostanziale stabilità da molte settimane si sta riducendo il gap tra fissi e variabili, anche se la forbice è ancora elevata e segnala che siamo ancora ben lontani da un mercato tornato a un funzionamento fisiologico. La ricognizione sulle condizioni praticate dalle banche per un’operazione tipo da 140 mila euro per una casa da 200 mila, fatta il 15 ottobre su mutuiOnline.it, evidenzia che per i mutui a 20 anni il tasso fisso è proposto in media (calcolata sulle cinque proposte più convenienti) a un tasso del 2,93% nominale e 3,14% effettivo, per una rata di 772 euro; il variabile di pari durata quota il 4,13% nominale e il 4,35% effettivo, per una rata di 853 euro; per quanto riguarda il trentennale, i fissi hanno un tasso medio nominale del 2,84% e del 3,03% effettivo per una rata da 578 euro. Gli indicizzati hanno tasso nominale 4,14% e 4,32% effettivo, con una rata da 676 euro. La differenza a favore del fisso è ancora di circa 120 centesimi di punto, equivalenti a 81 euro per il ventennale e a 98 per il finanziamento a 30 anni.

L’acquisto come investimento

I mutui green (abitazioni con ottima classificazione energetica o ristrutturate con significativi miglioramenti di classe) sono offerti in media a tassi ridotti tra i 20 e i 30 centesimi rispetto a quelli ordinari. Il fisso, secondo mutuiOnline.it, rappresenta oggi la quasi totalità delle richieste. Il livello dei tassi fissi comunque è ancora troppo alto per risultare appetibile a chi vorrebbe comprare una casa per investimento finanziandola con un mutuo; l’operazione aveva un suo perché con i tassi fissi sotto al 2%; alle condizioni attuali, anche se sulla carta ci si riesce a indebitare a un tasso nominale inferiore al rendimento netto dell’affitto, pensare di riuscire a finanziare buona parte dell’acquisto con il flusso di cassa dei canoni appare rischioso, considerando anche che i costi fiscali di un mutuo seconda casa sono più alti. Solo se ricorrano particolari condizioni (nessun possesso di abitazione nello stesso comune o in tutto il territorio nazionale se acquistata con agevolazioni, residenza nel comune) si può ottenere per un appartamento da affittare l’equiparazione alla prima casa; la residenza nell’abitazione infatti è condizione essenziale solo per l’Imu. I tassi, secondo una ricerca di Changes Unipol- Ipsos, sono ancora giudicati troppo alti da sei persone potenzialmente interessate al mutuo su 10 per cui è difficile pensare che la correzione al ribasso dei variabili sia sufficiente a portare a una ripresa significativa delle compravendite. Il problema non è tanto l’entità della rata quanto la difficoltà a far quadrare il bilancio familiare una volta detratto dal budget il costo della rata.

Il mercato si muove (grazie alla surroga)

La domanda comunque è in ripresa, come sottolineano gli ultimi dati della centrale rischi Crif, che segnala come nei primi nove mesi dell’anno le richieste siano aumentate del 7,2% rispetto allo stesso periodo del 2023, e a settembre l’incremento ho toccato il 19%. Va detto che l’aumento della domanda è trainato dal crescente interesse per le surroghe, +17,6% nel primo semestre dell’anno a fronte di un calo del 10,6% dei mutui per la prima casa. In questa fase a surrogare sono, almeno a buon senso, in gran parte i mutuatari che negli ultimi due anni hanno avviato un mutuo a tasso fisso o ne avevano surrogato a tasso fisso uno originariamente variabile, con interessi tra 50 e 100 centesimi più alti di quelli attuali. Surrogare un tasso variabile oggi ha poco senso, soprattutto se il mutuo è partito a un tasso più basso di quello a cui si surrogherebbe, perché in questa ipotesi il finanziamento in corso avrebbe comunque rate decrescenti. Sempre secondo le rilevazioni di Crif stanno aumentando sia l’importo medio delle richieste sia le durate e questo si spiega se si guarda alle condizioni sopra citate: il tasso del trentennale è praticamente lo stesso del ventennale e quindi si preferisce tenere il più possibile bassa la rata perché risulti sostenibile.

Che cosa potrebbe cambiare tra un anno

Per chi deve avviare un mutuo ai tassi attuali, la scelta del fisso rimane consigliabile rispetto al variabile. Non solo perché permette di preventivare senza sorprese i costi da sostenere, ma anche perché sul medio termine risulta la scelta più conveniente; il gap tra le due soluzioni, grazie alla riduzione dell’Euribor, si è ridotto negli ultimi mesi, ma il fisso è ancora in vantaggio. Questo perlomeno si ricava dal confronto tra due mutui a 20 e 30 anni a tasso fisso, entrambi al 3%, e due finanziamenti indicizzati rispettivamente a Euribor 3 mesi +1% e +1,1%, equivalenti al 4,22% per il ventennale e al 4,32% per il trentennale. Abbiamo ipotizzato che il piano di ammortamento sia strutturato in modo che la variazione del tasso di interesse avvenga ogni tre mesi e che l’Euribor segua l’andamento previsto nel forecast di Chatam financial di qui a cinque anni. Previsioni che vanno prese con tutte le cautele del caso: cinque anni fa nessuno avrebbe previsto che ci sarebbe stata una pandemia e una fiammata dell’inflazione. Il bilancio dell’operazione è fatto sommando alla fine del quinquennio l’importo delle rate pagate al debito residuo, che nel tasso fisso scende più rapidamente perché il tasso di partenza è più basso. Il risultato è che il fisso presenta per il ventennale un vantaggio di 1.731 euro, cifra che nel trentennale sale a 2.274 euro. Questo nonostante la previsione che, a partire da maggio 2025 e per tutto il periodo seguente fino a ottobre 2029, la rata variabile risulterà un po’ più bassa rispetto a quella fissa. Il risparmio massimo sulla rata si otterrà a febbraio 2026 per poi ridursi progressivamente. Per essere davvero conveniente servirebbe un calo dell’Euribor di almeno mezzo punto in più di quanto qui ipotizzato.

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