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Da single o in coppia, uno dei passi piĆ¹ importanti nella vita di una persona ĆØ lāacquisto della prima casaĀ e proprio per la sua importanza il fisco riconosce in questi casi e se sussistono specifici requisiti,Ā un regime fiscale di favore.Ā Parliamo delle agevolazioni prima casa anche conosciute come bonus prima casa, ossia benefici fiscali concessi sulle tasse previste quando si compra una casa.Ā
Andiamo nei dettagli e vediamo cosa si intende per bonus prima casa 2024, i requisiti per averlo, quando di perde, come si calcolano le tasse, i casi particolari e molto alto ancora.
Cosa si intende per prima casa
Prima di entrare nel dettaglio del bonus prima casa, vediamo nel dettaglio cosa significa prima casa. I concetti di prima casa e abitazione principale spesso vengono confusi, ma in realtĆ sono due concetti distinti che si riferiscono a ambiti differenti, sia dal punto di vista legale che fiscale.
Il concetto di prima casa ĆØ legato principalmente ai benefici fiscali concessi per lāacquisto di un immobile. Quando si parla di āprima casaā infatti si fa riferimento alla prima abitazione acquistata, o piĆ¹ precisamente, a un immobile che soddisfa determinati requisiti per ottenere il bonus prima casa. Lāabitazione principale, invece, ĆØ un concetto che riguarda la residenza e si definisce come lāimmobile dove la persona, o il nucleo familiare, risiede stabilmente e ha la residenza anagrafica. Dal punto di vista fiscale, la prima casa puĆ² non coincidere con lāabitazione principale. In sintesi, il concetto di prima casa ĆØ legato allāacquisto dellāimmobile e alle agevolazioni previste per tale operazione, mentre il concetto di abitazione principale si riferisce al luogo in cui si risiede effettivamente.
Iva prima casa
Quando si compra una casa, occorre pagare delle imposte: Iva, imposta di registro, ipotecaria e catastaleā¦.tutte queste tasse hanno importi diversi a seconda che il venditore sia unāimpresa di costruzione ovvero un soggetto privato.
Nel primo caso infatti la compravendita puĆ² essere esente da Iva con imposta di registro al 9% e imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna. Se invece la vendita ĆØ soggetta ad Iva (soprattutto nel caso di vendite effettuate da imprese di costruzione o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dalla fine dei lavori o dellāintervento o nel caso di vendite di fabbricati destinati ad alloggi sociali.
In entrambi i casi il venditore deve indicare nellāatto di vendita che la cessione ĆØ soggetta allāimposta sul valore aggiunto),Ā lāaliquota da applicare ĆØ al 10%Ā (22% se lāimmobile ĆØ di lusso), mentre leĀ imposte ipotecarie e catastali sono pari a 200 euroĀ ciascuna.
Agevolazioni prima casa: cosa significano
Ma se siĀ acquista un immobile prima casaĀ queste imposte sono piĆ¹ basse. Si tratta dellāagevolazione prima casa per cui le imposte da versare quando si compra con i benefici āprima casaā sono:
- se il venditore ĆØ un privato o unāimpresa che vende in esenzione Iva ā imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anzichĆ© del 9%) ā imposta ipotecaria fissa di 50 euro ā imposta catastale fissa di 50 euro
- se si acquista da unāimpresa, con vendita soggetta a Iva ā Iva ridotta al 4% ā imposta di registro fissa di 200 euro ā imposta ipotecaria fissa di 200 euro ā imposta catastale fissa di 200 euro.
ĆĀ il notaio al momento in cui registra lāatto di compravendita che deve versare per conto dellāacquirente queste imposte. Anche quando si acquista con i benefici āprima casaā, se la vendita ĆØ soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare lāimposta sul valore aggiunto (4%) ĆØ costituita dal prezzo della cessione, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro ciascuna). Il meccanismo del prezzo-valore si applica, per le compravendite non soggette a Iva, anche quando si acquista con i benefici āprima casaā. In questo caso, il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110.
Imposta di registro prima casa
Quando si compra da unāimpresa in esenzione dallāIva sia quando si compra da un privato, lāimposta di registro proporzionaleĀ non puĆ² comunque essere di importo inferiore aĀ 1.000 euro. Come precisa lāAgenzia delle entrate tuttavia, lāimporto effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dellāimposta proporzionale giĆ versata sulla caparra quando ĆØ stato registrato il contratto preliminare.
Calcolo imposta di registro prima casa
Ć lāAgenzia delle entrate che fa un esempio di calcolo dellāimposta di registro. Supponiamo che una casa, che ha una rendita catastale di 900 euro, venga acquistata a 200.000 euro. Con lāapplicazione della regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicare lāimposta di registro del 9%Ā ĆØ pari a: 900 x 1,05 x 120 =Ā 113.400 euro. Pertanto, lāimposta di registro dovuta sarĆ diĀ 10.206Ā euro (113.400 x 9%).
Senza lāapplicazione della regola del prezzo-valore, lāimposta dovrebbe essere calcolata sul valore pattuito (200.000 euro) e sarebbe diĀ 18.000Ā euro (200.000 x 9%).
La dichiarazione da inserire nel rogito
Nelle compravendite di immobili, anche se assoggettate a Iva, le parti, oltre alle specifiche dichiarazioni relative allāapplicazione del prezzo-valore e alla sussistenza dei benefici āprima casaā, devono inserire nel rogito una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietĆ contenente le seguenti informazioni:
- lāindicazione analitica delle modalitĆ di pagamento del corrispettivo (assegno, bonifico, eccetera)
- se per lāoperazione ĆØ intervenuto un mediatore e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale e i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica,
ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa societĆ , la partita Iva, il codice fiscale, lāiscrizione presso il Repertorio Economico Amministrativo (R.E.A.) della Camera di Commercio - le spese sostenute per lāattivitĆ di mediazione, con le analitiche modalitĆ di pagamento.
Se manca o ĆØĀ incompleta o mendace lā indicazione dei dati da indicare nella dichiarazione sostitutiva, ĆØ prevista lāapplicazione di una sanzione amministrativa da 500 euro a 10.000 euro (oltre quella penale per il rilascio di dichiarazioni mendaci).
Agevolazione prima casa requisiti
Ma quando si puĆ² fruire dellāagevolazione prima casaĀ e pagare imposte ridotte? La legge indicaĀ i requisiti necessariĀ per avere questa agevolazione e riguardano in primo luogo lāimmobile da acquistare. Questo infattiĀ non deve essere di lusso nĆ© di pregioĀ quindi non deve essere di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazione in ville) e A9 (palazzi di eminenti pregi artistici e storici e castelli.
Quindi leĀ categorie di immobili che possono essere acquistateĀ fruendo dellāagevolazione prima casa sono:
- A2 abitazioni di tipo civile
- A3 abitazioni di tipo economico
- A4 abitazioni di tipo polare
- A5 abitazioni di tipo ultrapopolare
- A6 abitazioni di tipo rurale
- A7 abitazioni in villini
- A11 abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.
Le agevolazioni spettano anche per lāacquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. Ć necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dellāabitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni āprima casaā.
Ā Agevolazioni prima casa residenza: come fare il cambio
Ā Oltre alla categoria catastale un altro requisito da rispettare per godere dellāagevolazione prima casa ĆØ lāubicazione dellāimmobile.Ā Lāabitazione infatti deve trovarsi nel territorio del Comune in cui lāacquirente ha o stabilisce entro 18 mesi dallāacquisto la suaĀ residenza. Nellāatto di acquisto il compratore deve allegare una dichiarazione, a pena di decadenza, in cui dichiara di voler trasferire la sua residenza. Se lāimmobile si trova in un Comune diverso da quello in cui lāacquirente ha stabilito o stabilirĆ Ā la propria residenza entro 18 mesi dallāacquisto, deve essere comunque nel territorio del Comune in cui lāacquirente svolge la sua attivitĆ di studio, di volontariato e sportive.
Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui lāinteressato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.
Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando lāimmobile si trova:
- nel territorio del Comune in cui lāacquirente svolge la propria attivitĆ (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attivitĆ di studio, di volontariato, sportive)
- nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita lāattivitĆ il proprio datore di lavoro, se lāacquirente si ĆØ dovuto trasferire allāestero per ragioni di lavoro
- nellāintero territorio nazionale, purchĆ© lāimmobile sia acquisito come āprima casaā sul territorio italiano, se lāacquirente ĆØ un cittadino italiano emigrato allāestero. La condizione di emigrato puĆ² essere documentata attraverso il certificato di iscrizione allāAIRE o autocertificata con dichiarazione nellāatto di acquisto.
In caso di mancato trasferimento della residenza nel termine di 18 mesi, lāAgenzia delle entrate ha chiarito che se non ĆØ ancora trascorso il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza, lāacquirente che non puĆ² rispettare lāimpegno assunto ha la possibilitĆ di revocare la dichiarazione formulata nellāatto di acquisto dellāimmobile e di chiedere la riliquidazione dellāimposta. Per fare questo, deve presentare unāistanza allāufficio presso il quale lāatto ĆØ stato registrato. Lāufficio riliquida lāatto di compravendita e notifica avviso di liquidazione dellāimposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dellāatto. Non applicherĆ , invece, la sanzione del 30%, in quanto, entro il termine di 18 mesi dalla data dellāatto, non puĆ² essere imputato al contribuente il mancato adempimento dellāimpegno assunto, cui consegue la decadenza dallāagevolazione.
Se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 18 mesi senza trasferire la residenza e senza presentare unāistanza di revoca allāufficio dellāAgenzia, si verifica la decadenza dallāagevolazione āprima casaā. Il contribuente ha comunque la possibilitĆ di ricorrere allāistituto del ravvedimento operoso, se non gli ĆØ stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento. Deve perĆ² presentare unāistanza allāufficio dellāAgenzia presso il quale ĆØ stato registrato lāatto, con cui dichiarare lāintervenuta decadenza dallāagevolazione e richiedere la riliquidazione dellāimposta e lāapplicazione delle sanzioni in misura ridotta. Lāufficio riliquida lāatto registrato e notifica lāavviso di liquidazione dellāimposta dovuta, degli interessi e della sanzione ridotta.
Ā Perdita agevolazioni prima casa
Ā Le agevolazioni ottenute quando si acquista unāabitazione con i benefici āprima casaā possono essere perse e, di conseguenza, si dovranno versare le imposte ārisparmiateā, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse. Questo puĆ² accadere quando:
- le dichiarazioni previste dalla legge nellāatto di acquisto sono false
- lāabitazione ĆØ venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi āragionevoliā a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non ĆØ soddisfatto quando si stipula, entro lāanno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poichĆ© con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene
- non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova lāimmobile entro 18 mesi dallāacquisto
- entro lāanno dallāacquisto del nuovo immobile non viene venduto quello giĆ posseduto, acquistato con le agevolazioni āprima casaā.
Al contrario le agevolazioni non si perdono quando, entro un anno dalla vendita o dalla donazione:
- il contribuente acquista un immobile situato in uno Stato estero, a condizione che esistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che lāimmobile acquistato ĆØ stato adibito a dimora abituale
- il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato (non rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) da adibire ad abitazione principale. Non ĆØ necessario che il fabbricato sia ultimato. Ć sufficiente che lo stesso, entro lāanno, acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico. Per evitare di incorrere nella decadenza, deve esistere, quindi, un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unitĆ e deve essere stata completata la copertura
- il contribuente costruisce un altro immobile a uso abitativo su un terreno di cui sia giĆ proprietario al momento della cessione dellāimmobile agevolato.
Vendita prima casa e riacquisto
Inoltre chi vende lāabitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra unāaltra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici āprima casaā, ha diritto a un credito dāimposta pari allāimposta di registro o allāIva pagata per il primo acquisto agevolato. Il credito dāimposta spetta anche quando il riacquisto avviene con contratto di appalto o di permuta.
LāAgenzia delle entrate ha precisato che, in considerazioni delle modifiche che hanno interessato la normativa in materia di āprima casaā, il credito dāimposta spetta anche quando il contribuente acquista la nuova abitazione prima della vendita dellāimmobile giĆ posseduto.
Il credito dāimposta non puĆ² comunque essere superiore allāimposta dovuta sul secondo acquisto e puĆ² essere utilizzato, a scelta del contribuente:
- in diminuzione dellāimposta di registro dovuta sul nuovo acquisto
- per lāintero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito
- ā¢ in diminuzione dellāIrpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto
- in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).
Se il contribuente utilizza solo parzialmente il credito dāimposta per pagare lāimposta di registro dovuta per lāatto in cui lo stesso credito ĆØ maturato, potrĆ utilizzare lāimporto residuo solo in diminuzione dellāIrpef o in compensazione, ma non in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni per gli atti presentati dopo la data di acquisizione del credito.
Per fruire del credito dāimposta il contribuente deve manifestare tale volontĆ nellāatto di acquisto del nuovo immobile, specificando se si intende utilizzarlo in detrazione dallāimposta di registro dovuta per lo stesso atto. In particolare, lāatto di acquisto dovrĆ contenere, oltre alle āordinarieā dichiarazioni di possesso dei requisiti per lāagevolazione āprima casaā, lāespressa richiesta del beneficio e dovrĆ indicare gli elementi necessari per determinare il credito.
CiĆ² significa che occorre indicare gli estremi dellāatto di acquisto dellāimmobile sul quale era stata corrisposta lāimposta di registro o lāIva in misura agevolata nonchĆ© lāammontare della stessa, nonchĆ© dichiarare lāesistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto al beneficio alla data dellāacquisto medesimo, nel caso in cui era stata corrisposta lāIva ridotta in assenza della specifica agevolazione prima casa e infine produrre le relative fatture, se ĆØ stata corrisposta lāIva sullāimmobile ceduto e indicare gli estremi dellāatto di vendita dellāimmobile.
Vendere prima casa prima di 5 anniĀ
Che tasse si devono pagare seĀ ristrutturoĀ e vendo la prima casa prima di 5 anni? Ce lo ha chiesto un lettore e abbiamo girato la domanda alĀ Consiglio Nazionale del Notariato, che cosƬ risponde.
LaĀ vendita dellaĀ prima casaĀ ā prima che siano passati cinque anni dallāacquisto āĀ comporta la perdita delleĀ agevolazioniĀ di cui si ĆØ fruito. Lāatto viene āripresoā e lāimposta viene liquidata con leĀ aliquote previste per laĀ seconda casa.
Se lāacquisto ĆØ stato fattoĀ da privatoĀ si tratta dellāimposta di registro, che passaĀ dal 2% al 9%.
Se invece la casa ĆØ stata acquistataĀ dal costruttore,Ā si ĆØ in campoĀ IVA, che dal 4% diventa del 10%.
Viene recuperata in entrambi i casiĀ la differenza dāimposta con una soprattassa del 30%Ā su tale differenza,Ā oltre agli interessi.Ā (*)
Se poi si ĆØ abitata la casa per meno di metĆ del periodo trascorso fra lāacquisto e la vendita, si pagherĆ lāimposta sulla plusvalenza, cioĆØ sulla differenza fra prezzo di acquisto, aumentato delle spese diĀ ristrutturazione, e ricavo della vendita.
Se perĆ²,Ā entro un anno dalla vendita, il lettore acquisterĆ Ā unāaltra prima casa,Ā non dovrĆ pagare alcuna impostaĀ e avrĆ anche diritto aĀ recuperare lāimpostaĀ pagata per lāacquisto precedente.
Esempio di calcolo della perdita delle agevolazioni prima casa
ConsideriamoĀ una prima casa acquistata da privatoĀ al prezzo di 150.000 euro, avente una rendita catastale di 800 euro. ComāĆØ noto, laĀ tassazione degli acquisti da privato si calcolaĀ non sul prezzo, maĀ sul valore catastale, che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per 115,50 se si tratta di prima casa e per 126 se si tratta di seconda casa.
PerciĆ² allāacquistoĀ lāimposta di registro del 2%Ā ĆØ stata calcolata su 800 x 115,50 = 92.400 e quindi ĆØ stata di euroĀ 1.848.
Nel momento in cui si perde lāagevolazione, perchĆ© si vende prima di 5 anni, vieneĀ ricalcolato lāimponibile con il coefficiente di seconda casa, quindi 800 x 126 = 100.800. Su questo importo lāaliquota ĆØ il 9% e quindi lāimposta ĆØ di euroĀ 9.072.
LāAgenzia delle EntrateĀ chiederĆ lāimporto calcolato come segue: imposta dovuta 9.072 ā imposta pagata 1.848 = 7.224 + 30% di 7.224 pari a 2.167,20 =Ā 9.391,20Ā oltre agli interessi da liquidareĀ in base al tempo trascorso.
Se inveceĀ lāatto era soggetto a IVA perchĆ© lāacquisto avveniva dal costruttore, non cāĆØ il discorso del valore catastale. Lāacquirente avrĆ pagato il 4% su 150.000 pari aĀ 6.000. Con IVA al 10% la cifra diventaĀ 15.000. Quindi: 15.000 ā 6.000 = 9.000 + 30% di 9.000 pari a 2.700 =Ā 11.700 oltre agli interessi da liquidareĀ in base al tempo trascorso.
Controlli compravenditeĀ effettuate con lāagevolazione āprima casaā
Ā Gli uffici dellāAgenzia delle entrate controllano gli atti per i quali ĆØ stata richiesta lāapplicazione dei benefici āprima casaāĀ per verificare la presenza di tutti i requisiti e il rispetto delle condizioni previste dalla legge. Per effettuare questo controllo,Ā gli uffici devono rispettare precise scadenze. In particolare, la verifica va fatta, entro i seguenti termini:
- tre anni dalla data di registrazione dellāatto
- tre anni dalla scadenza dei 18 mesi a disposizione dellāacquirente per il trasferimento della residenza nel Comune dove si trova lāimmobile
- tre anni dalla scadenza dei 12 mesi a disposizione del contribuente per acquistare un nuovo immobile, nel caso di cessione prima dei 5 anni della casa in precedenza comprata con i benefici
- tre anni dalla scadenza dei 12 mesi a disposizione del contribuente per vendere la casa preposseduta, nel caso di riacquisto di altra casa di abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa.
In mancanza dei requisiti,Ā gli uffici revocano lāagevolazione, recuperando le imposte dovute nella misura ordinariaĀ e applicando laĀ sanzione del 30% sulla differenza.
Avviso di rettifica e liquidazione dellāimposta di registro su una compravendita: cosa fare
Sono diversi gli strumenti che la legge offre al contribuente che riceve un avviso di rettifica e liquidazione e che ritiene lāaccertamento non corretto. Se ci sono i presupposti, si puĆ² giungere anche allāannullamento totale o parziale dellāaccertamento o alla rideterminazione del valore accertato.
In ogni caso ĆØ necessario attivarsi entro 60 giorni dalla data in cui lāavviso ĆØ stato notificato. Nella parte finale dellāavviso sono comunque indicate tutte le informazioni utili per far valere le proprie ragioni. A seconda dei casi, il contribuente puĆ²:
- presentare ricorso alla Commissione tributaria provinciale competente (cioĆØ quella del capoluogo della provincia in cui ha sede lāufficio che ha emesso lāatto). Se il valore dellāavviso non ĆØ superiore a 50.000 euro, il ricorso produce anche gli effetti di un reclamo e puĆ² contenere una proposta di mediazione (in tal modo, si avvia una fase amministrativa, della durata di 90 giorni, entro cui deve svolgersi e concludersi il procedimento finalizzato al riesame dellāatto impugnato e alla valutazione, da parte dellāamministrazione, dellāeventuale proposta di mediazione. Se non si raggiunge un accordo con lāufficio, il giudizio prosegue dinanzi alla Commissione tributaria provinciale)
- presentare istanza di accertamento con adesione allāufficio che ha emesso lāatto. In questo modo ĆØ possibile dialogare in contraddittorio con lāamministrazione, fornendo tutti gli elementi utili alla rideterminazione del valore accertato. Lāistanza di accertamento con adesione sospende il termine per la presentazione del ricorso per un periodo di 90 giorni.
- presentare istanza di annullamento in autotutela allāufficio che ha emesso lāatto. Lāistanza non sospende i termini per la presentazione del ricorso. Pertanto, il contribuente puĆ² valutare di presentare lāistanza di accertamento con adesione o il ricorso qualora, prima dello scadere dei termini previsti per questi istituti, non sia pervenuta risposta favorevole allāistanza di annullamento in autotutela.
Bonus prima casa under 36: cosa succede nel 2024 e 2025
Per favorire lāautonomia abitativa dei giovani di etĆ inferiore a 36 anni, sono state introdotto nuove agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette per lāacquisto della āprima casaā. Tali agevolazioni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023.
Tuttavia la legge di conversione del decreto legge n. 215/2023 (legge n. 18/2024), in vigore dal 29 febbraio 2024, ha stabilito che le agevolazioni si possono richiedere anche quando, entro il 31 dicembre 2023, ĆØ stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione, purchĆ© lāatto definitivo (anche nei casi di trasferimento della proprietĆ da cooperative edilizie ai soci) sia stipulato non oltre il 31 dicembre 2024. Agli acquirenti che hanno stipulato un atto definitivo tra il 1Ā° gennaio 2024 e la data di
entrata in vigore della nuova disposizione (29 febbraio 2024) ĆØ concesso un credito dāimposta che potrĆ essere utilizzato nellāanno 2025. Tale credito ĆØ pari alle imposte corrisposte in eccesso rispetto a quelle dovute qualora fossero state applicate le agevolazioni āprima casa under 36ā.
In cosa consistono le agevolazioni prima casa per gli under 36 anni? Sono previsti i seguenti benefici:
- per le compravendite non soggette a Iva, esenzione dal pagamento dellāimposta di registro, ipotecaria e catastale
- per gli acquisti soggetti a Iva, oltre allāesenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito dāimposta di ammontare pari allāIva corrisposta al venditore.
- esenzione dallāimposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per lāacquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.
Possono beneficiare delle agevolazioni i giovani che:
- non hanno ancora compiuto i 36 anni di etĆ nellāanno in cui lāatto ĆØ stipulato
- hanno un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui.
Tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano quelli classificati o classificabili nelle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile)
- A/3 (abitazioni di tipo economico)
- A/4 (abitazioni di tipo popolare)
- A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
- A/6 (abitazione di tipo rurale)
- A/7 (abitazioni in villini)
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
I benefici si estendono anche per lāacquisto delle pertinenze dellāimmobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria e destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dellāacquisto agevolato.
Benefici prima casa: i casi particolari
Agevolazione prima casa anche in caso di locazione
Un nostro lettore ha posto la seguente domanda:Ā si puĆ² godere del regime fiscaleĀ prima casaĀ per unaĀ casaĀ in cui non si vive e che si affitta e vivere nella casa di proprietĆ del coniuge?
LāAgenzia delle Entrate nella sua guida on line dedicata per lāappunto allāacquisto della casaĀ ha chiarito che laĀ locazioneĀ dellāimmobile acquistato con i benefici fiscali in oggetto non implica la decadenza dagli stessi in quanto non si verifica la perdita del possesso dellāimmobile.
Comportano invece la decadenza dai benefici fiscali ā e di conseguenza il versamento delle imposte in misura piena insieme agli interessi e ad una sanzione del 30% -lāaver reso nellāatto di acquisto dichiarazioni false e il non aver spostato entro 18 mesi dallāacquisto la residenza nel Comune in cui si trova lāimmobile, oppure anche lāaver venduto o donato lāabitazioneĀ ā quindi la perdita del possesso dellāabitazione āĀ prima che fossero trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si fosse riacquistato un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi āragionevoliā a propria abitazione principale.
Agevolazione prima casa estesa al secondo acquisto
Lāagevolazione prima casa puĆ² essere fruita anche da chi ne ha giĆ goduto precedentemente perĀ acquistare la prima casa.
In particolare i benefici fiscali sono estesi anche al contribuente che ĆØ giĆ proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione perĆ² che la casa giĆ posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.
Lāestensione dellāagevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione).
Nellāatto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione) deve risultare lāimpegno a vendere lāimmobile giĆ posseduto entro un anno. Altrimenti si perdono le agevolazioni usufruite per lāacquisto del nuovo immobile e, oltre alle maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrĆ pagare una sanzione del 30%. Per la mancata assunzione dellāimpegno ĆØ prevista, tuttavia, la possibilitĆ di ottenere una riduzione della sanzione (mediante lāistituto del ravvedimento operoso), presentando unāistanza allāAgenzia delle entrate nella quale dichiarare la decadenza dallāagevolazione. Anche il contribuente che, dopo lāacquisto, si rende conto di non poter rispettare lāimpegno assunto (vendita del vecchio immobile), potrĆ proporre apposita istanza allāufficio dellāAgenzia presso il quale ĆØ stato registrato lāatto. Con questa istanza, da presentare entro lāanno dal nuovo acquisto, si dichiarerĆ lāimpossibilitĆ di vendere e, di conseguenza, si chiederĆ la riliquidazione dellāimposta dovuta e il calcolo dei relativi interessi da pagare.
Benefici prima casa e nuda proprietĆ Ā
Come precisa lāAgenzia delle entrate nella guida online dedicata allāagevolazione prima casa, al ricorrere di tutte le altre condizioni previste dalla legge, lāagevolazione āprima casaā spetta anche nel caso in cui lāacquirente sia titolare della sola nuda proprietĆ su unāabitazione situata nello stesso Comune in cui si trova lāimmobile che siĀ intende acquistare con i benefici. Il nudo proprietario, infatti, non ha il possesso
dellāimmobile, che fa capo allāusufruttuario. Lāagevolazione spetta purchĆ© la nuda proprietĆ non sia stata acquistata usufruendo delle agevolazioni āprima casaā. Infine, si ha sempre diritto allāagevolazione nel caso in cui si proceda alla ricongiunzione della proprietĆ (titolare del diritto di usufrutto che acquista la nuda proprietĆ o viceversa).
Bonus prima casa anche per il box auto
Lāacquisto di un box auto, se ci sono alcune condizioni, permette di godere dei benefici prima casa previsti per chi compra lāimmobile da adibire a prima casa viene esteso infatti al box auto. Le agevolazioni prima casa spettano difatti anche per lāacquisto delle pertinenze. La pertinenza ĆØ definita dal Legislatore, precisamente allāart. 817 del Codice Civile, come la cosa mobile o immobile destinata in modo durevole a servizio od ornamento di unāaltra.
Le pertinenze ammesse a godere dei benefici prima casa, classificate o classificabili nelle categorie catastali sono:
- C/2 (magazzini e locali di deposito),
- C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse),
- C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.
Ā Ć necessario, tuttavia, che le stesse pertinenze siano destinate in modo durevole a servizio dellāabitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni āprima casaā.
Lāagevolazione prima casa quindi vale anche per leĀ pertinenze, come il box auto che puĆ² essere acquistato anche separatamente pagando sulla compravendita imposte ridotte grazie ai benefici prima casa, semprechĆ© risultiĀ nellāatto di acquisto la destinazione pertinenziale dellāimmobile.Ā Inoltre lāAgenzia delle Entrate, nel caso dellāacquisto di un garage non collocato nelle immediate vicinanze del domicilio /residenza dellāacquirente, ha precisato che ilĀ box auto per essere considerato pertinenza ādeve vantare una relazione durevole ed essere funzionale allāimmobile, non al proprietario, per godere delle agevolazioni prima casaā.Ā
Come sottolinea il Consiglio Notarile di Milano, le imposte da pagare nel caso di compravendita di un box tra privati sono lāimposta di registro,Ā (con un minimo in ogni caso di 1.000 euro),Ā quella c.d. ipotecaria e quella c.d. catastale.
Se perĆ² si compra solo il box prima casa (successivamente allāacquisto dellāappartamento), il costo delle tasse sarĆ fisso di 1.000 euro e non inferiore come forse ci si potrebbe aspettare facendo la somma tra imposta di registro del 9% + imposta ipotecaria 50 euro + imposta catastale: 50 euro.
Nel dettaglio in caso diĀ acquisto di unĀ box auto che non sia di pertinenza dellāimmobile, lāimposta di registro ĆØ pari al 9% sul prezzo, oltre ad imposte ipotecarie e catastali in misura di 50 euro ciascuna.
Nel caso diĀ acquisto di unĀ box autoĀ pertinenza dellāimmobile per cui si fruisce dei benefici prima casa, lāimposta di registro ĆØ pari al 2% sul valore catastale (= rendita catastale X 115,5%) oltre ad imposte ipotecarie e catastali in misura di 50 euro ciascuna. Infine se si acquista un box auto pertinenza dellāimmobile per cui non si fruisce dei benefici prima casa, lāimposta di registro ĆØ pari al 9% sul valore catastale (= rendita catastale X 126%) oltre ad imposte ipotecarie e catastali in misura di 50 euro ciascuna.
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