Requisiti per l’agibilità di un appartamento: il decreto Salva Casa e il TU per l’edilizia.
Si vive in spazi sempre più stretti e piccoli, ma la legge prevede un limite dimensionale affinché un appartamento possa ottenere la cosiddetta “agibilità”, ossia il certificato per poter utilizzare un immobile come dimora. A stabilire quanto può essere piccola una casa è il Testo Unico per l’edilizia (TUE) ossia il d.P.R. 380/2001, per come modificato dal D.L. 69/2024 (cosiddetto Decreto Salva Casa) che ha introdotto delle “tolleranze costruttive” per gli immobili già esistenti oggetto di interventi di riqualificazione.
Vediamo dunque quali sono le dimensioni minime che una casa deve avere per essere abitabile.
Dimensione minima casa
Le dimensioni minime di un appartamento variano a seconda di quante persone lo occupano. In particolare, non è ammessa una superficie inferiore a:
- 28 metri quadrati per una persona (monolocale);
- 38 metri quadrati per due persone (bilocale).
L’altezza non può mai essere inferiore a 2,70 metri.
Tolleranze per immobili ristrutturati
La Legge 105/2024 ha modificato l’articolo 24, comma 5-bis del Tue stabilendo dei limiti più ridotti negli immobili oggetto di interventi edilizi. Più precisamente, la superficie minima dei locali può essere di:
- 20 metri quadrati nei monolocali;
- 28 metri quadrati nei bilocali.
L’altezza minima interna dei locali deve essere almeno di 2,40 metri.
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Questi limiti dimensionali (altezze, superfici) possono ulteriormente beneficiare delle tolleranze costruttive (articolo 34-bis), variabili se l’intervento è anteriore al 24 maggio 2024: ad esempio, per un monolocale di massimo 60 metri quadrati, anteriore alla suddetta data, l’altezza interna potrà scendere fino a un ulteriore 6% (14 cm) in meno rispetto al limite di 2,40 metri; per i mini-alloggi successivi al maggio 2024, si applica una tolleranza del 2%.
Per valersi dei limiti ridotti sull’agibilità, i micro-appartamenti devono essere interessati da interventi di recupero edilizio di più ampio respiro. In particolare, le agevolazioni scattano se si effettua un recupero edilizio dell’intero edificio (ad esempio, condominio) oppure interventi di ristrutturazione anche del singolo appartamento (con attenzione alla superficie dei locali, alla ventilazione naturale e all’apertura di finestre).
Pertanto le tolleranze costruttive appena elencate si applicano solo alle abitazioni già esistenti, non anche a quelle non ancora ultimate o ai casi di demolizione e ricostruzione.
La semplificazione introdotta dalla Legge del 2024 agevola il rilascio del certificato di agibilità per i mini-appartamenti, facilitandone di fatto la compravendita.
Il certificato di agibilità, unitamente al rispetto dello stato legittimo (articolo 9-bis) e alla conformità catastale (D.L. 78/2010) dell’immobile, contribuisce, infatti, a rendere trasparente la circolazione dei beni, informando l’acquirente sulla situazione di abitabilità cui va incontro con la compravendita.
Cosa si rischia senza agibilità?
Chi non presenta la segnalazione certificata di agibilità rischia una sanzione amministrativa da 77 a 464 euro. Non scatta alcuna sanzione penale.
Si può vendere una casa senza agibilità?
L’agibilità è condizione per poter abitare l’immobile, non anche per venderlo o donarlo. Sicché è legittima la cessione di una casa al di sotto dei limiti che abbiamo appena visto o comunque senza la certificazione amministrativa di agibilità. Tuttavia, di tanto l’acquirente deve essere messo al corrente dal venditore; in difetto potrà ricorrere al giudice e chiedere la risoluzione del contratto.
Secondo la Cassazione (sent. n. 24317/2022), è possibile vendere un appartamento anche se il proprietario non fornisce il certificato di agibilità e anche in presenza di abusi non ancora sanati (Cass. sent. n. 8230/2019).
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In altri termini, se mancano i requisiti igienico-sanitari essenziali, l’immobile non agibile può comunque essere oggetto di un valido contratto di compravendita (in cui però deve essere menzionata tale carenza). Tutt’al più si potrà prevedere un prezzo più basso.
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La legge sul diritto d’autore art. 70 consente l’utilizzazione libera del materiale laddove ricorrano determinate condizioni: la citazione o riproduzione di brani o parti di opera e la loro comunicazione al pubblico sono liberi qualora siano effettuati per uso di critica, discussione, insegnamento o ricerca scientifica entro i limiti giustificati da tali fini e purché non costituiscano concorrenza all’utilizzazione economica dell’opera citata o riprodotta.
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