Superbonus, donazione e successiva vendita immobile: calcolo della plusvalenza #finsubito prestito immediato

Superbonus e plusvalenza: si applica sulla vendita di immobile
precedentemente donato?

Il caso proposto riguarda un’abitazione acquistata in comunione
di beni, utilizzata come seconda casa, funzionalmente indipendente,
che ha usufruito delle agevolazioni fiscali di cui al superbonus
110%, con sconto in fattura.

I lavori, ultimati nel luglio 2021, consistenti soltanto nella
realizzazione del cappotto, sostituzione degli infissi ed impianti
senza alcuna modifica di superfici, volumi, prospetti,
distribuzioni interne, senza, quindi, doversi procedere ad alcuna
variazione catastale, hanno consentito di ottenere il miglioramento
di due classi energetiche.

Considerato che:

• a dicembre 2023, l’abitazione è stata donata dai coniugi
  ai figli, riservandosi l’usufrutto;
• nell’atto è stato riportato che l’immobile era stato oggetto di
  interventi di cui al superbonus 110%;
• i figli adesso intendono vendere tale abitazione,

si chiede se:

La risposta dell’esperto

La legge 30 dicembre 2023, n. 213, con l’art. 1, commi 64, 65 e
66, ha introdotto delle modifiche alla disciplina delle plusvalenze
in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili che sono
stati oggetto d’interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del
decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Superbonus).

In particolare, il comma 64 ha modificato sostanzialmente l’art.
67 del TUIR con l’inserimento della lettera b-bis, secondo
cui le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo
oneroso  (cioè compravendite, permute, conferimenti)
di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri
aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati con il
Superbonus, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto
della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per
successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione
principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior
parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la
data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un
periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale
periodo, sono riconducibili alla categoria dei “redditi diversi”
soggetti a tassazione.

Poiché la nuova norma impone la verifica del sorgere della
plusvalenza in capo ai cedenti dell’immobile strutturato, va da sé
che la plusvalenza si consegue solo in relazione alla prima
cessione a titolo oneroso (che avviene a non più di dieci
anni dalla fine dei lavori) e non anche alle eventuali successive
cessioni dell’immobile.

Il comma 64 dell’art. 1 della L. 30/12/2023 n. 213 ha modificato
anche l’art. 68 del TUIR, vale a dire la norma che regola il
calcolo della plusvalenza (pari alla
“differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di
imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene
ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene
medesimo”), prevedendo che, per gli immobili in commento, ai
fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in
cui gli interventi agevolati con il Superbonus si siano conclusi
da non più di cinque anni all’atto della cessione,
non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora
si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per
cento e siano state esercitate le opzioni
di cui all’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del D.L. 34 del
2020 (cessione del credito e sconto in fattura). Nel caso in cui
gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque
anni all’atto della cessione, nella determinazione dei
costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di
tali spese, qualora si sia fruito dell’incentivo nella
misura del 110 per cento e siano state
esercitate le opzioni della cessione del credito e dello
sconto in fattura.

Le nuove disposizioni fanno riferimento alle cessioni poste in
essere a decorrere dal 1° gennaio 2024.

Donazione e successiva vendita dell’immobile: calcolo della
plusvalenza

Alla luce delle norme citate, il caso proposto dal gentile
lettore rientra tra le fattispecie di applicazione della
plusvalenza.

Variazione dati catastali: occhio alle verifiche del Fisco

Sul tema della modifica dei dati catastali con eventuale
aumento della relativa rendita, il comma 86 della Legge di
Bilancio 2024, integrando le disposizioni già
esistenti in materia (si ricorda che l’adeguamento delle
rendite in caso di miglioramento degli immobili era già previsto
dall’art. 1, comma 1, del Decreto del MEF 19 aprile 1994 n. 701),
prevede, con specifico riguardo alle unità immobiliari oggetto
degli interventi Superbonus, un potere di verifica
dell’Agenzia delle Entrate al fine di indurre il contribuente
all’adempimento degli obblighi di comunicazione laddove non
eseguiti o non eseguiti correttamente e, quindi, ad aggiornare
eventualmente la rendita catastale negli atti del catasto dei
fabbricati.

Il termine “eventualmente” è utilizzato perché
potrebbe capitare che gli interventi siano minimi e non abbiano
comportato un miglioramento dell’immobile tale da dover
obbligatoriamente modificare la rendita catastale. In effetti, la
rendita rimane negli atti catastali come “rendita proposta” fino a
quando l’ufficio non provvede con mezzi di accertamento informatici
o tradizionali, anche a campione, e comunque entro dodici mesi
dalla data di presentazione delle dichiarazioni, alla
determinazione della rendita catastale definitiva.

Il successivo comma 87 dispone che, limitatamente agli immobili
ristrutturati con il Superbonus per i quali non risulti effettuata
la presentazione di tale dichiarazione, l’Agenzia delle entrate può
inviare al contribuente un’apposita comunicazione, ai sensi
dell’articolo 1, commi da 634 a 636, della legge 23 dicembre 2014,
n. 190 (lettera di compliance), al fine di sollecitare il
contribuente all’adempimento previsto.

In conclusione, il tecnico che ha seguito gli interventi del
Superbonus sull’immobile donato avrebbe dovuto, entro trenta giorni
dalla fine dei lavori, presentare la comunicazione per la proposta
di rendita. Nel caso non l’abbia fatto, dovrà provvedervi, sempre
se l’adeguamento sia ritenuto necessario.