Immobili di Stato, la leva del mattone per sostenere i conti pubblici. L’analisi esclusiva di Deloitte #finsubito prestito immediato

Il Rapporto Draghi sulla competitività europea indica ulteriori investimenti necessari nel medio-lungo periodo pari al 4-5% del Pil: circa 85-100 miliardi per l’Italia, dato l’attuale Pil (2,1-2,2 trilioni di euro tendenziale, a prezzi correnti). Il debito pubblico Italiano (atteso a circa 3 mila miliardi nel 2024) e la relativa spesa per interessi (circa 86 miliardi attesi nel 2024, con tendenziale a 100, dato il progressivo repricing a tassi più elevati) rappresentano il principale ostacolo rispetto a una soluzione autofinanziata e indipendente, data l’opzione meno probabile di un nuovo debito comunitario comune.

Ipotizzando il finanziamento di tali investimenti per l’80% con capitali privati, le rimanenti fonti pubbliche (16-20 miliardi annui) potrebbero essere ottenute dalla corrispondente riduzione del costo del debito ma richiederebbero interventi drastici (per esempio, la riduzione del debito per 300 miliardi) o di lunga durata (come la riduzione dello spread per 30 punti base, con pieno repricing a 7 anni, data la durata media dello stock).

Tali interventi risulterebbero non solo di difficile attuazione ma avrebbero anche possibili conseguenze negative sul Pil, oltre che sociali ed ambientali, se ottenuti con tagli draconiani della spesa pubblica o tasse straordinarie su reddito e patrimoni. Come dunque assicurare la quota di finanziamento pubblico richiesta per un piano di investimenti trasformativi per perseguire competitività, sostenibilità ed indipendenza del Paese?

Leggere lo Stato Italiano come se fosse un’azienda privata

Se la Repubblica Italiana fosse un’azienda, la sua sostenibilità finanziaria sarebbe misurata su tre indicatori chiave: il rapporto tra debito e ricavi complessivi (usando il Pil come proxy?); il rapporto tra debito e flussi di cassa disponibili (o ebitda, usando il surplus corrente, al netto della spesa per interessi come proxy?); e il rapporto tra debito e capitale proprio. Minori sono questi rapporti, maggiore sarà la sostenibilità percepita da investitori terzi e minore il costo del debito di medio/lungo periodo risultante (lo spread).

Teoricamente, possiamo ottimizzare questi rapporti riducendo il debito al numeratore tramite cessione di asset; aumentando le vendite (il Pil) o il cash flow disponibile (il surplus corrente); ovvero aumentando il capitale proprio della Repubblica Italiana, non facilmente identificabile nel bilancio dello Stato, matematicamente pari alla differenza tra tutti gli asset di Stato e le corrispondenti passività misurate al fair value.

Procedendo in questo modo potremmo intanto qualificare meglio il rendiconto finanziario ufficiale della Repubblica Italiana che evidenzia un capitale proprio negativo, chiaramente non ragionevole e derivante dalla valorizzazione nominale di tutti i debiti (oltre ai 3 trilioni del debito pubblico, altri circa mille miliardi di debito commerciale) e di quella al valore storico di tutti gli attivi detenuti dallo Stato (partecipazioni finanziarie, immobili e infrastrutture, ma anche terreni agricoli e pasturi, ecosistemi idrici e boschi, aree balneari e montagne, per non parlare degli asset artistici, culturali dal valore tangibile e intangibili molto importanti).

Di quanto cresce il patrimonio dello Stato con una corretta valutazione degli immobili

Non solo la corretta valutazione degli stessi evidenzierebbe un capitale proprio positivo, ma permetterebbe anche la pianificazione di interventi per loro rivalutazione ottimale. Quest’ultima permetterebbe di creare importanti quote di nuovo patrimonio netto e di contribuire alla crescita dei ricavi (Pil) e dei flussi di cassa (maggiore gettito fiscale guidato dal Pil ed anche redditi rinvenibili dallo sfruttamento di tali asset nella logica di affidamento al loro “highest and best available user”).

Se il ragionamento può apparire teorico, un semplice esempio può chiarirne la portata. Il patrimonio immobiliare di Stato (fonte: Mef) comprende certamente (anche se non esaustivamente) 300 miliardi di immobili classificabili per i loro diversi utilizzi, di proprietà dello Stato centrale, ma anche quelli delle amministrazioni locali. Tali immobili potrebbero essere ceduti nel breve periodo ma con prevedibili forti sconti, data la necessità di importanti interventi di rigenerazione e conversione (come per il recente processo d’asta sulla Caserma Guido Reni a Roma).

La piena valorizzazione di tali asset (vedi tabella) è stata analizzata nel report Deloitte «Ridurre il Debito Pubblico in Italia Valorizzando i Suoi Asset Reali» (ottobre 2024). L’ipotesi di pieno riallineamento al loro “highest and best available use” potrebbe richiedere investimenti per 500 miliardi effettuabili, secondo le nostre ipotesi, per l’80% tramite debito bancario e per un 20% con capitale privato. Tale intervento condurrebbe a una rivalorizzazione complessiva pari a 1,1 trilioni, con un ritorno medio del capitale proprio investito “cash on cash” pari a 1,8 volte.

Lo scenario inedito di Deloitte

Lo scenario analizzato, chiaramente estremo, potrebbe tuttavia essere percorso selettivamente, valorizzando gli asset più promettenti, aumentandone la produttività ed ottenendo un reddito da locazione nel medio periodo, ottimizzandone quindi l’eventuale cessione: evitando “svendite di breve”, che si tradurrebbero in indebolimento patrimoniale ed economico; ed aumentando gli effetti su Pil e surplus corrente derivanti dalle attività per la loro rigenerazione e conversione.

Data la posta in gioco (abbiamo stimato asset reali, pubblici e privati, pari a circa 11 trilioni di euro), una ripresa di valore anche limitata impatterebbe pesantemente sulla sostenibilità del debito pubblico, con impatti immediati sulla credibilità dei nostri titoli di Stato e potenziali riduzioni dello stock ottenibili nel lungo periodo, con benefici sia patrimoniali che economici, oltre che finanziari.

A titolo di esempio, a fronte di investimenti richiesti per la conversione energetica (come la Green House Legislation) stimati a 800 miliardi, abbiamo stimato una potenziale rivalutazione dello stock immobiliare del Paese (pubblico e privato) pari al 25% (2 trilioni). Pur essendo lo stock di asset reali di proprietà pubblica (amministrazioni centrali e locali) di difficile quantificazione, ragionevoli aspettative di loro quantificazione e valorizzazione potrebbero condurre a privatizzazioni per centinaia di miliardi, rispetto ad una monetizzazione massima delle partecipazioni in asset finanziari privatizzabili ( Eni, Enel, Poste Italiane, Leonardo, FS) non superiore ai 60 miliardi (il 2% del debito), anche in ipotesi (non suggerita) di completa cessione.

In sintesi, per investire in un futuro di competitività, sostenibilità e indipendenza del Paese occorre mettere a posto i conti sospesi del passato, senza tuttavia cedere alla facile tentazione di cedere i pochi gioielli rimasti per rimandare il problema di pochi mesi.

La riduzione del debito pubblico passa infatti attraverso la rigenerazione, riconversione e valorizzazione degli asset reali del Paese che rappresentano elemento di solidità e potenzialità uniche, di cui ci dimentichiamo spesso e che dovremmo piuttosto perseguire ed evidenziare, a partire dal Bilancio di Stato. (riproduzione riservata)

*senior partner
Leader Private Equity & Real Asset Leader