Le plusvalenze da cessione di immobili dopo l’utilizzo del Superbonus: la parola all’esperto #finsubito prestito immediato – richiedi informazioni –

Sono proprietario di un appartamento in un condominio. Nel 2021 nel condominio sono stati realizzati interventi finalizzati al risparmio energetico sfruttando il superbonus 110% utilizzato con il meccanismo dello «sconto in fattura», d’accordo con le imprese che hanno effettuato i lavori. Ora, anche se non in tempi brevi, intendo mettere in vendita il mio appartamento. Chiedo quali sono gli eventuali oneri fiscali a mio carico.
Lettera firmata

Risponde l’esperto
Antonio Russo
Consulente tributario Confedilizia

La Legge di bilancio 2024 (Legge 30/12/2023, n 213), allo scopo evidente di “limitare i danni” alle casse dello Stato causati dalle norme su cd “Superbonus 110%”, ha introdotto una modifica alla normativa in materia di plusvalenze da cessione di beni immobili. Tecnicamente si tratta di una integrazione dell’art 67 del Dpr 22/12/1986, n 917 (Testo Unico Imposte sui Redditi) per quanto attiene alla categoria dei “redditi diversi” e dell’art 68 dello stesso Dpr 917/1986, per quanto riguarda le modalità di calcolo della plusvalenza da cessione di immobili.
In pratica (limitandoci alle novità normative):
– costituiscono plusvalenze imponibili quelle realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili oggetto di interventi, da parte del cedente (proprietario) o altri aventi diritto (ad esempio: comodatario, locatario, ecc che abbia sostenuto la spesa), agevolati a norma DL 34/2020, art 119 (il famoso “superbonus 110%”):
– perché si realizzi una plusvalenza, occorre che dal momento della conclusione dei lavori al momento della cessione del bene non siano trascorsi più di dieci anni (la normativa “ordinaria”, che ignora cioè l’utilizzo dei bonus edilizi, prevede invece che la plusvalenza imponibile si realizza nell’ipotesi di acquisto e cessione, onerosa, nell’arco di cinque anni);
– non realizzano plusvalenze le cessioni di beni immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente (o dei suoi familiari) per la maggior parte dei dieci anni precedenti la cessione (o comunque per la maggior parte del periodo di possesso fra conclusione lavori e cessione). Esempio: lavori conclusi il 20 dicembre 2021 cessione effettuata il 20 dicembre 2026: non si ha plusvalenza se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per tutto il periodo o almeno per il periodo di 31 mesi, cioè più di due anni e mezzo;
– ovviamente, la cessione dell’immobile dopo decorsi dieci anni dalla conclusione dei lavori non determina alcuna plusvalenza;
– ai fini della individuazione di una plusvalenza, non rileva, in forza di interpretazione letterale della norma, la modalità di utilizzo della agevolazione: utilizzo diretto in dichiarazione o cessione del credito nelle varie forme, a norma art 121 del DL 34/2020;
– in particolare, per quanto riguarda lo specifico quesito, per l’imponibilità della plusvalenza “è sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare ceduta a titolo oneroso” (Circolare Agenzia Entrate 13/06/2024, n 13/E).
In relazione poi al calcolo della (eventuale) plusvalenza si individuano due ipotesi:
– non più di cinque anni dalla conclusione dei lavori alla cessione: per il calcolo della plusvalenza (ordinariamente pari alla differenza fra prezzo di cessione e prezzo di acquisto aumentato delle spese incrementative) non si tiene conto delle spese sostenute per l’intervento agevolato (nella misura del 110% e inoltre con cessione del credito); ovviamente queste limitazioni determinano un aumento del valore della plusvalenza con maggiore carico fiscale;
– più di cinque anni (e fino a dieci) dalla conclusione dei lavori alla cessione: per il calcolo della plusvalenza si tiene conto delle spese incrementative per interventi agevolati nella misura del 50% (sempre nell’ipotesi di utilizzo della detrazione 110% con cessione del credito); in sostanza si tratta di una attenuazione della “più severa” limitazione individuata sopra.
In merito alla tassazione del reddito da plusvalenza di cui si tratta, vale sempre, anche nel caso in esame, la alternativa fra ordinaria imposizione (regime Irpef con tassazione progressiva per scaglioni) e l’imposta sostitutiva dell’Irpef nella misura del 26% (Legge 23/12/2005, n 266, art 1, comma 496) su richiesta della parte venditrice resa al notaio in sede di redazione dell’atto di vendita.
Ultima indicazione: la nuova disciplina delle cessioni di immobili oggetto di interventi agevolati (Superbonus) si applica alle cessioni poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024 (legge 213/2023, art 1, comma 66).