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Come ottenere un mutuo nel 2024? È una domanda molto gettonata, perché oggi tanti cittadini sono interessati all’acquisto di un immobile per la vita. Tra consulenze bancarie, legali e ricerche sul web, le persone si informano, cercando di farsi un’idea sui principali “passi” da compiere per la richiesta di questa liquidità. La legge, tuttavia, stabilisce quali sono i presupposti per la richiesta di mutuo. Tra il momento della richiesta e l’erogazione del finanziamento, quindi la fase finale che si conclude poi con l’acquisto, c’è una fase di valutazione da parte della banca ( o istituto di credito) che deve prendere in considerazione una serie di requisiti e circostanze prima di offrire il suo “placet”.

Quali requisiti servono per ottenere il mutuo?

I requisiti legali sono fondamentali per richiedere il mutuo, in assenza di tali caratteristiche, infatti, non sarà possibile avviare la pratica.

I requisiti legali necessari per richiedere il mutuo sono:

• La cittadinanza italiana, o in alternativa dell’Unione Europea;
• La residenza o domicilio fiscale in Italia;
• Aver compiuto i 18 anni di età.

Anche gli stranieri possono richiedere un mutuo, purché abbiano la residenza o il domicilio fiscale in Italia e siano occupati da almeno tre anni. L’età massima per accedere al mutuo, invece, è stabilita dalla banca in base al tipo di mutuo richiesto e alla sua durata: in generale, possiamo affermare che, al fine dell’ammortamento del mutuo, è necessario non aver superato gli 80 anni di età.

Infine, anche i cittadini extra Comunitari possono accedere a un mutuo, purché dimostrino di aver regolare residenza in Italia. Se i requisiti legali costituiscono delle caratteristiche “propedeutiche” alla domanda di mutuo, i requisiti economici sono l’elemento fondamentale su cui si basa la valutazione creditizia della banca. La capacità di rimborso, quindi, è strettamente legata alla buona riuscita della domanda di mutuo. Cioè qualora si riesca a dimostrare di essere in grado di sostenere quell’impegno economico a lungo termine, si potrà bene sperare di ricevere la liquidazione della cifra richiesta. Queste capacità vengono valutate durante la fase di istruttoria, volta a stabilire se il richiedente è, appunto, in grado di restituire nel tempo il capitale erogato. Il primo elemento da prendere in considerazione è il rapporto tra la rata del mutuo e il reddito mensile: le banche nell’ambito delle proprie politiche creditizie prevedono che la rata non ecceda una determinata percentuale rispetto al proprio reddito, normalmente questo rapporto si aggira intorno al 30%, vale a dire che l’importo della rata non potrà assorbire più di un terzo del tuo reddito.

Come ottenere un mutuo al 100%?

Premettiamo che questa tipologia di richiesta è di gestione complessa e sicuramente prevede un iter più lungo. Sono pochi gli istituti di credito o le finanziarie che lo concedono. Attualmente la possibilità di ottenere un mutuo al 100% è prevista per gli under 36. Proprio per gli under 36 che richiedono un mutuo prima casa superiore all’80% del valore dell’immobile, fino al 31 dicembre 2024 il decreto Sostegni bis ha aumentato la garanzia del Fondo prima casa dal 50% all’80% della quota capitale del mutuo. Il mutuo con accesso al Fondo di Garanzia Prima Casa Consap prevede una garanzia pubblica del Mutuo (del 50% in caso di clienti non prioritari e fino al 95% in caso di clienti prioritari) per un importo fino a 250.000 euro, se l’immobile non è considerato “di lusso” e ti offre un tasso dedicato in caso di mutuo per acquisto prima casa.

Quanti soldi bisogna avere in banca per chiedere un mutuo?

E’ una domanda rispetto alla quale non è possibile offrire una risposta in quanto non vi è una cifra di capitale che è necessario possedere. Generalmente gli istituti di credito o le finanziarie concedono mutui che coprono l’80% del valore dell’immobile, salvo rari casi in cui è possibile richiedere anche il 100%. Basti pensare ai mutui prima casa che possono essere richiesti dai giovani fino ai 36 anni o dai mutui concessi tramite convenzioni o benefit aziendali. Quindi è opportuno sottolineare che in circostanze standard è opportuno possedere, in termini di liquidità, almeno il 20% del valore dell’immobile che si vorrebbe acquistare. A questo capitale bisogna aggiungere tutte le spese accessorie per eventuale agenzia o intermediario immobiliare, per le imposte d’acquisto e le spese notarili.

Come scegliere la banca?

Sulla scelta della banca indicazioni certe non ve ne sono. Il rapporto con l’istituto di credito dipende, in primis, dalla convenienza. E’ opportuno fare consulenza con più banche o istituti di credito per capire quale abbia il prodotto maggiormente adatto alle proprie esigenze. Molti fanno richiesta all’istituto di credito presso cui hanno il conto corrente o hanno depositato i propri risparmi, ma non è detto che questo istituto offra loro le condizioni più favorevoli. Quindi si è liberi di richiedere ed accendere un mutuo presso la banca o la finanziaria che si preferisce.

Cosa fare per chiedere un mutuo oggi?

In primis è opportuno richiedere, tramite appuntamento, una consulenza all’istituto di credito o alla finanziaria a cui siamo interessati. In una prima fase si discorre sulle condizioni e sull’immobile che si vorrebbe acquistare. Che sia un mutuo chirografario o un mutuo ipotecario l’iter è lo stesso e la documentazione è pressoché identica.

Quali sono i documenti necessari per richiedere un mutuo?

Un lavoratore dipendente dovrà presentare:

• Estratto del tuo conto corrente al 31/12;
• Lista dei movimenti aggiornata dal 01/01 al giorno di invio del documento stesso;
• Estratto contributivo INPS;
• Ultime 3 buste paga;
• Ultimo CU (ex CUD);
• Eventuali piani di ammortamento, se ci sono uno o più finanziamenti attivi;
• In caso di richiesta di un Mutuo Consap, l’ISEE;

Un lavoratore autonomo dovrà presentare:

• Ultimi due modelli unici per persone fisiche;
• Registrazione telematica degli stessi modelli all’Agenzia delle Entrate;
• Certificato di attribuzione della partita IVA;
• Visura C.I.A.A. (che contiene tutti i dati e le informazioni delle imprese iscritte al Registro delle Imprese);
• Tesserino di iscrizione all’albo ( qualora sia iscritto);

In merito all’immobile da acquistare sarà opportuno presentare i seguenti documenti:

• proposta d’acquisto;
• atto di provenienza dell’immobile;
• visura catastale storica;
• planimetria catastale;

Il parere preliminare sulla fattibilità del mutuo

Una volta presentata la richiesta di mutuo, alcuni istituti di credito ( o banche) esprimono un parere preliminare di fattibilità sulla concessione del finanziamento per l’acquisto della casa ( o anche per la sua costruzione o per la sua ristrutturazione). Questo primo parere dipende da diversi fattori: il reddito del richiedente e del nucleo familiare, il valore dell’immobile per il quale richiedi il mutuo e la presenza di garanzie supplementari come la fideiussione. Una volta analizzati questi elementi, si può passare alle fasi successive, quelle dell’istruttoria e della perizia. Il parere di fattibilità del mutuo, fornito in fase iniziale, è solo preliminare e non vincolante. Questo parere potrà essere confermato solo dopo un’attenta analisi istruttoria, completa che verranno svolti dagli uffici della banca erogante.

Come ottenere un mutuo facilmente senza garanzie?

Facciamo chiarezza su questo punto, non vi è alcun mutuo che sia effettivamente senza garanzie. Ricordiamoci la maggior parte dei mutui che viene stipulata è “ipotecaria” proprio perché, alla base, c’è un immobile ipotecato che rappresenta una garanzia molto forte. Nel momento in cui viene iscritta l’ipoteca sulla casa, stiamo offrendo la nostra principale garanzia all’istituto di credito. Questo può già suggerirci delle buone occasioni per migliorare l’appetibilità della nostra richiesta.

Come prima cosa, dobbiamo ridurre il più possibile la percentuale del valore dell’immobile che finanziamo attraverso il mutuo. Se vogliamo finanziare il nostro acquisto per l’80% e non abbiamo una stabile situazione lavorativa, le nostre probabilità di successo saranno inevitabilmente basse. Inoltre ricordiamoci che la banca valuterà la casa non in base al valore a cui la compriamo, ma in base all’esito della perizia di un esperto. L’esperto ha il compito di giudicare se, qualora non dovessimo riuscire a ripagare il mutuo, la banca riuscirà a vendere quell’immobile ad un prezzo tale da recuperare il suo capitale. Questo significa che, se compriamo casa ad un prezzo basso e acquistiamo un immobile che ha probabilità elevate di rivalutarsi negli anni, la nostra garanzia risulterà più solida.

Quando non abbiamo grandi garanzie da offrire sul piano del reddito, oppure non abbiamo garanzie terze, è davvero importante ottimizzare il valore dell’ipoteca. Dalla scelta stessa dell’immobile fino alla percentuale dell’acquisto che intendiamo finanziare, dobbiamo sforzarci di venire incontro alle esigenze degli istituti di credito.

Delibera ed erogazione della somma

La delibera di mutuo segue, generalmente, il buon esito della perizia. Quindi in caso di esito positivo, la banca approverà la richiesta di finanziamento e fisserà la data della stipula, in genere 2/3 settimane dopo l’approvazione. La firma dell’atto di mutuo avverrà presso un notaio, scelto generalmente dall’acquirente, alla presenza del venditore, ovviamente, e di un funzionario della banca. Insieme alla registrazione del contratto di mutuo, verrà eseguita anche la registrazione dell’atto di compravendita.

L’erogazione del mutuo può essere “contestuale” o “non contestuale” rispetto al momento di stipula del contratto di mutuo. In caso di erogazione contestuale la banca mette immediatamente a disposizione del mutuatario la somma erogata. Questo significa che in caso di mutuo collegato ad un atto di compravendita, la banca emette a favore del venditore gli assegni circolari, o l’ordine irrevocabile di bonifico, per pagare il prezzo concordato; in caso di mutuo di liquidità o comunque di mutuo non collegato ad un atto di compravendita, il mutuatario riceve l’accredito della somma sul conto corrente contestualmente alla sottoscrizione del contratto. In caso di erogazione non contestuale invece, l’importo del mutuo oggetto del finanziamento viene erogato in un momento diverso da quello della stipulazione del contratto e precisamente:

• o al momento della iscrizione dell’ipoteca (quindi mediamente nell’arco di 3-4 giorni lavorativi);
• o al momento del c.d. “consolidamento” dell’ipoteca e quindi mediamente dopo 15 giorni lavorativi dalla stipulazione dell’atto. Questo meccanismo si giustifica alla luce di una norma molto importante del Testo Unico Bancario (Dlgs 385/1993) e precisamente dell’articolo 39 che prevede testualmente: “le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento”. Il c.d. “consolidamento dell’ipoteca” quindi tutela la banca nelle ipotesi in cui il mutuatario sia un soggetto fallibile e permette alla banca di differire l’erogazione ad un momento in cui, anche qualora il soggetto fallisca, l’ipoteca non sia più suscettibile di essere resa inefficace dall’azione revocatoria.

Bonus mutuo 2024: piccolo sostegno del Governo a chi acquista casa

L’acquisto della casa è accompagnato dal pagamento di una serie di spese che fanno, senza dubbio, crescere l’esborso economico del potenziale acquirente. Tuttavia è da sottolineare che, ci sono una serie di misure messe a disposizione dallo Stato, per agevolare questo passo. In primis si sottolinea che i proprietari degli immobili che siano adibiti a “prima casa” avranno la possibilità di detrarre gli interessi passivi applicati dalla banca con un rimborso IRPEF fino a 760 euro. Tuttavia ci sono una serie di condizioni che andrebbero rispettate per poter usufruire della misura. In primis è necessario che il mutuo (ipotecario ad esempio) sia stato sottoscritto non più di 12 mesi prima dell’acquisto dell’immobile posto a garanzia; che il proprietario sposti, entro 12 mesi dall’acquisto, la residenza all’interno di quell’abitazione, destinandola a principale per sè stesso o per i suoi familiari.