Rogito “al grezzo” utile per il sismabonus acquisti – La lente sul fisco #finsubito prestito immediato

Per le operazioni immobiliari a cavallo tra un 2024, che può ancora consentire di applicare le opzioni di sconto o cessione ex art. 121 del DL 34/2020, e un 2025, che, oltre a non consentire più l’esercizio di dette opzioni, dovrebbe vedere l’introduzione della c.d. “tagliola delle detrazioni” per le persone fisiche con reddito complessivo superiore a 75.000 euro, la volontà di beneficiare, al meglio delle residue possibilità, dei bonus edilizi sugli acquisti di unità immobiliari (c.d. “bonus acquisti”) può indurre a scegliere di rogitare le unità immobiliari “al grezzo” entro fine anno, così da collocare il sostenimento della spesa agevolata nel 2024, anziché, al termine dei lavori, nel 2025.

Questo tipo di accordo, tra impresa di costruzione o ristrutturazione cedente e terzo acquirente dell’immobile, può certamente consentire di raggiungere lo scopo desiderato se il bonus spettante sull’acquisto dell’unità immobiliare è il c.d. “sismabonus acquisti” di cui al comma 1-septies dell’art. 16 del DL 63/2013 (spettante sugli acquisti di unità immobiliari site in edifici, ubicati in zone sismiche 1, 2 o 3, che sono stati oggetto di integrale demolizione e ricostruzione con miglioramento di una o più classi di rischio sismico), ma pare del tutto inutile se è invece il c.d. “bonus casa acquisti” di cui al comma 3 dell’art. 16-bis del TUIR (spettante sugli acquisti di unità immobiliari site in edifici che sono stati oggetto nella loro interezza di interventi edilizi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia).

Facendo un passo indietro, bisogna anzitutto ricordare che la costante prassi dell’Agenzia delle Entrate ha sempre affermato, con riguardo al “bonus casa acquisti” di cui al comma 3 dell’art. 16-bis del TUIR, il principio per cui l’agevolazione matura soltanto una volta che risultano ultimati i “lavori presupposto” sull’intero edificio e che tale circostanza si verifica quando “viene presentata al Comune, da parte dell’impresa, la comunicazione di fine lavori” (risposte a interpello Agenzia delle Entrate 19 luglio 2019 n. 279 e 11 ottobre 2018 n. 956-1602/2018 e risposta a interrogazione parlamentare Min. Economia e Finanze 14 settembre 2017 n. 5-12157); motivo per cui, nel caso di rogito e sostenimento della spesa in un anno (ad esempio 2024) antecedente all’anno di ultimazione dei lavori di restauro e risanamento o ristrutturazione edilizia (ad esempio 2025), l’anno di maturazione del bonus non è quello del rogito, ma quello dell’ultimazione dei lavori.

Questo principio vale evidentemente anche per l’altro bonus acquisti, ossia il “sismabonus acquisti” di cui al comma 1-septies dell’art. 16 del DL 63/2013, ma, relativamente a questo bonus, la più recente prassi dell’Agenzia delle Entrate ha giustamente convenuto sul fatto che i “lavori presupposto”, la cui ultimazione è richiesta ai fini della maturazione dell’agevolazione, sono “soltanto” quelli strutturali, che consentono di conseguire il miglioramento di classamento sismico dell’edificio rispetto a quello dell’edificio pre-esistente (ris. Agenzia Entrate 8 marzo 2024 n. 14 e dalla risposta all’interpello DRE Veneto 11 dicembre 2023 n. 907-1381/2023); ragione per cui, se i lavori strutturali vengono ultimati nel 2024 e si procede al rogito delle unità immobiliari “al grezzo”, temporaneamente accatastate nelle categorie F/3 o F/4, l’anno di maturazione del bonus rimane quello del rogito (rectius: quello di ultimazione dei lavori strutturali) anche se i lavori di completamento dell’edificio e di finitura delle unità immobiliari proseguono e si concludono nel 2025.

Ecco perché, quindi, la vendita di unità immobiliari “al grezzo” a fine 2024 pare destinata a sortire effetti ben diversi, a seconda che le cessioni siano da agevolare con il “sismabonus acquisti” di cui al comma 1-septies dell’art. 16 del DL 63/2013, oppure con il “bonus casa acquisti” di cui al comma 3 dell’art. 16 del TUIR.

Giova sottolineare che, per poter “targare” 2024 il sismabonus acquisti sulle unità immobiliari rogitate “al grezzo”, è in linea teorica sufficiente che l’ultimazione dei lavori strutturali si abbia entro la fine dell’anno e non necessariamente prima della stipula dei rogiti, fermo restando che sarà necessario attendere tale ultimazione prima di poter esercitare eventuali opzioni di sconto o cessione (dovendo a tale fine venire prodotte le attestazioni B-1 e B-2 predisposte e depositate da direttore dei lavori e collaudatore statico).