Case a Milano, aumenta l’invenduto: «Il motivo? I proprietari hanno pretese eccessive». Ma è boom dei bilocali in affitto #finsubito prestito immediato – richiedi informazioni –

Il calo delle vendite di case comincia a far sentire i suoi effetti a Milano. I prezzi sono previsti stabili o in lieve calo mentre continuerà il buon momento per i proprietari che affittano casa, con domanda e canoni in crescita. Così in sintesi Marco Zanardi, responsabile dell’Ufficio studi di Fimaa Città metropolitana, Milano, Monza e Brianza commenta l’esito dell’aggiornamento trimestrale del sentiment degli agenti immobiliari aderenti all’Associazione. «Sta aumentando l’invenduto a causa del mancato accordo tra le parti», dice Zanardi; frase che tradotta significa che chi vende casa ha pretese eccessive. Soprattutto, aggiungiamo, se si tratta di immobili in edifici vecchi e bisognosi di ristrutturazione e che presentano l’incognita di dover essere riqualificati dal punto di vista energetico. 

La flessione dei prezzi peraltro sta già riguardando il non residenziale.
Guardando ai numeri della rilevazione un dato interessante ma non sorprendente è che a Milano il 27% delle compravendite ha come scopo l‘investimento ma ancora più notevole sapere che la quota sale al 35% a Lodi, città dove la domanda di locazione sta molto salendo perché con un breve viaggio in treno si arriva a Milano risparmiando per un affitto almeno la metà di quanto si spenderebbe all’ombra della Madonnina. 

Il nuovo rappresenta il 18% delle vendite a Milano, con le case recenti che hanno una quota del 35% mentre il rimanente 47% è rappresentato da immobili vecchi, con i problemi di cui dicevamo sopra e che si scontrano con una richiesta sempre maggiore di case con buona certificazione energetica.

Gli scambi sono rallentati anche per il forte peso delle permute. Con il termine, anche se impropriamente (la permuta sarebbe il baratto di case tra due proprietà) si intende l’operazione per cui si compra casa finanziandosi con la vendita. Chiaro che, se chi vuol vendere per comprare chiede un prezzo fuori mercato, le transazioni che finiscono per saltare sono due alla volta e non solo una. La permuta rappresenta il 32% delle operazioni, con il mutuo si finanzia il 47% degli acquirenti, un dato ancora molto basso rispetto al passato ma più alto della media italiana che si attesta poco sopra il 40%. Quanto agli immobili venduti in città, nel 48% si tratta di trilocali e nel 42% di bilocali.

Fimaa ha anche recentemente presentato l’aggiornamento delle quotazioni immobiliari di Milano, Lodi e Monza e delle relative province. Per limitarci a Milano e alle sole residenze, i prezzi sono cresciuti nell’ordine dell’1% per gli appartamenti nuovi e vecchi; del 5% per gli appartamenti recenti. Il nuovo ha raggiunto un prezzo di 6.473 euro al metro quadrato; quelli recenti si attestano a 5.365 euro mentre quelli vecchi ammontano a 4.074 euro. Dal primo trimestre del 2022 il nuovo è aumentato dell’8%, i recenti del 13 e i vecchi del 9%.

Le variazioni hanno segno positivo per tutte le zone, anche se con aumenti piuttosto contenuti tra il secondo semestre 2023 e il primo semestre 2024, a eccezione della zona Sud che registra numeri in aumento su tutte e tre le tipologie di appartamenti considerate. La zona Est vede una fase di stabilità dei prezzi, così come Centro storico, zona Nord e zona Ovest che registrano dati piuttosto simili con variazioni congiunturali che non superano mai il +2%. 

Per quanto riguarda il nuovo, in Centro il valore massimo medio raggiunge gli 11.804 €/mq (+1%) a fronte dei 5.016 €/mq (+6%) della zona Sud. Ma che il calo delle transazioni e l’aumento dell’offerta possano portare a una riduzione dei prezzi lo sottolinea anche il presidente di Fimaa Milano, Vincenzo Albanese, che segnala come sia normale «il disallineamento temporale tra transazioni e valori».

Per quanto infine riguarda le locazioni, da segnalare il boom di bilocali e trilocali nella cerchia della 90-91, con una crescita in due anni rispettivamente del 17 e del 33% . I bilocali, quotati «a corpo», sono locati da un minimo di 800 euro/mese in periferia a un massimo di 1.650 euro in centro, i trilocali, quotati invece a metro quadrato per anno, partono da un minimo di 115 euro (862 euro mese per 90 metri) a un massimo in Centro di 285 euro, equivalenti a un canone mensile, sempre per 90 metri quadrati, di 2.138 euro, un valore che però appare molto più basso di quelli rilevabili dai data base dell’offerta, per i quali si arriva a sfiorare i 3.000 euro al mese 

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