Superbonus e vendita post lavori, non c’è plusvalenza sulla parte dell’immobile ereditato #finsubito prestito immediato

Non sempre la vendita di un immobile per il quale si è beneficiato del Superbonus determina l’applicazione dell’imposta sulla plusvalenza. Anche quando la vendita viene effettuata a meno di dieci anni dalla conclusione dei lavori. Un caso particolare, in questo senso, è l’immobile ricevuto in eredità, per il quale, però, è necessario distinguere la quota pervenuta in successione – che è esclusa dalla tassazione – e la parte che è stata acquisita a titolo oneroso.

Ma entriamo nel dettaglio e cerchiamo di capire come si debbano muovere i contribuenti per la vendita di un immobile che ha beneficiato degli interventi agevolati con il Superbonus.

Superbonus, la vendita dell’immobile

A fare il punto della situazione sulla vendita di un immobile oggetto di interventi agevolati con il Superbonus è l’Agenzia delle Entrate, che con la risposta n. 28 del 23 ottobre 2024 ha chiarito i dubbi di un contribuente. Ma soprattutto ha fornito dei chiarimenti sulla disciplina relativa alle plusvalenze derivate dalle cessioni degli immobili ereditati sottoposti a delle opere di riqualificazione agevolate.

All’interno della stessa risposta, l’Agenzia delle Entrate ricorda che – almeno per gli interventi ammessi al Superbonus, che sono stati conclusi da meno di dieci anni – il presupposto impositivo ricorre anche quando i suddetti lavori siano stati realizzati unicamente sulle parti comuni di un edificio condominiale.

I chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate fanno seguito ad un’istanza presentata dal proprietario di un immobile, che è stato acquistato per il 50% attraverso la compravendita effettuata insieme al coniuge in regime di comunione legale dei beni. Mentre il restante 50% è arrivato tramite successione, a seguito del decesso del coniuge.

Alcune peculiarità del caso

I dubbi del contribuente nascevano anche da alcune particolarità della situazione: l’immobile non era stato adibito ad abitazione immobiliare e gli interventi, per i quali si era beneficiato del Superbonus 110%, erano stati effettuati sulle parti condominiali. Era stata, inoltre, esercitata l’opzione per la cessione del credito d’imposta.

Il contribuente, avendo intenzione di cedere l’immobile, ha chiesto all’Agenzia delle Entrate se l’imposta sulla plusvalenza – che deve essere applicata ai sensi dell’articolo 67 del Tuir – debba applicarsi anche quando gli interventi agevolati con il Superbonus sono effettuati sulle parti condominiali dell’edificio. Ma soprattutto, se la risposta fosse positiva, se la suddetta plusvalenza debba applicarsi al 100% del valore dell’immobile o solo al 50%, considerando che metà della proprietà è stata acquisita tramite successione.

Superbonus, i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Nel fornire una risposta al contribuente, l’Agenzia delle Entrate ha, prima di tutto, inquadrato la disciplina relativa al Superbonus. Attraverso l’articolo n. 1, commi da 64 a 67, la Legge n. 213/2023 – ossia la Legge di Bilancio 2024 – ha introdotto una nuova ipotesi: la plusvalenza immobiliare che deve essere applicata agli immobili oggetto di cessione dopo che sono stati oggetto di interventi agevolati ai sensi dell’articolo 110 del Decreto Legge n. 34/2020 (il famoso decreto Rilancio), per i quali si è beneficiato delle detrazioni previste dal Superbonus.

A seguito dell’aggiunta della lettera b-bis) al comma 1 dell’articolo 67 del Tuir, il legislatore ha introdotto alcune modifiche ai redditi diversi. È stata prevista, infatti, l’imponibilità delle plusvalenze che sono realizzate attraverso la cessione a titolo oneroso di un immobile sul quale siano stati effettuati degli interventi agevolati con il Superbonus o gli altri bonus edilizi. Le maggiori imposte devono essere versate nel momento in cui gli interventi siano stati conclusi da meno di dieci anni al momento della cessione.

Da questa regola generale, però, sono esclusi gli immobili che sono stati acquistati per successione e quelli che il contribuente ha adibito ad abitazione principale per se stesso e per i suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti la cessazione.

A partire dal 1° gennaio 2024, per le cessioni concluse si deve applicare un’imposta sostitutiva del 26%.

Quando si deve versare l’imposta sulla plusvalenza

Attraverso la circolare n. 13/2024, l’Agenzia delle Entrate ha fornito ulteriori chiarimenti sull’applicazione della plusvalenza. L’AdE spiega che l’imposta deve essere versata indipendentemente dalla:

Tipologia d’interventi (trainanti o trainati) effettuati in relazione all’immobile oggetto di cessione; in altri termini, non occorre, ai fini della verifica della sussistenza del presupposto impositivo di cui alla lettera b-bis) sopra citata, che sulla singola unità immobiliare siano stati effettuati anche interventi trainati, ma è sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare ceduta a titolo oneroso.

Questo significa, in altre parole, che le plusvalenze che si vengono a generare dalla cessione degli immobili sui quali sono stati effettuati degli interventi agevolati con il Superbonus. Tra questi rientrano anche i lavori che sono stati eseguiti unicamente sulle parti comuni degli edifici condominiali.

In merito ai dubbi sollevati dal contribuente nel suo caso specifico, l’Agenzia delle Entrate, nella stessa circolare, ha sottolineato che sono escluse dall’imponibilità le plusvalenze maturate a seguito della vendita di un immobile acquisito tramite successione. Volendo sintetizzare al massimo, quando si riceve in eredità un immobile non è necessario versare l’imposta sulla plusvalenza.

Superbonus e immobile ereditato al 50%

L’Agenzia delle Entrate ha poi chiarito che l’esclusione prevista per gli immobili ereditati vale anche nell’ipotesi in cui la proprietà sia arrivata solo in parte attraverso una successione. In questo caso la plusvalenza non deve essere calcolata per la quota ereditata ma solo per la quota ottenuta attraverso una cessione immobiliare.

Questo significa, almeno nel caso preso in esame, che l’imposta al 26% sulla plusvalenza deve essere applicata, ma solo sul 50% dell’immobile, la parte acquistata a titolo oneroso.

In sintesi

L’Agenzia delle Entrate chiarisce come deve essere applicata l’imposta sulle plusvalenze su un immobile oggetto di un intervento agevolato con il Superbonus. Nel caso in cui ne sia stato ereditato il 50% dal coniuge, mentre la restante parte era già di proprietà del contribuente, l’imposta non si paga sulla parte ottenuta in successione.

In altre parole i beni ricevuti in eredità non si applicano le regole sulle plusvalenze.