Agevolazione prima casa e contratto a favore di terzo #finsubito prestito immediato

Agevolazioni prima casa e contratto a favore di un terzo? Sembra, apparentemente, che si tratti di due argomenti molto distanti. In verità il contratto a favore di un terzo può essere preso in considerazione in occasione dell’acquisto di una nuova casa. Accade spesso, nella prassi, che l’acquisto di un immobile venga perfezionato ricorrendo all’istituto giuridico del contratto a favore di terzo, disciplinato nel Codice Civile.

E’ frequente nella prassi giuridica che l’acquisto di un immobile venga perfezionato ricorrendo al contratto a favore di un terzo, che è disciplinato dagli articoli 1411 e seguenti del nostro Codice Civile. E’ importante sottolineare ciò perché solo in questo modo possiamo comprendere quale sia il legame tra le agevolazioni prima casa e questa tipologia di contratto. L’articolo 1411 del Codice Civile recita: “È valida la stipulazione a favore di un terzo, qualora lo stipulante vi abbia interesse. Salvo patto contrario, il terzo acquista il diritto contro il promittente per effetto della stipulazione. Questa però può essere revocata o modificata dallo stipulante, finché il terzo non abbia dichiarato, anche in confronto del promittente di volerne profittare. In caso di revoca [1412] della stipulazione o di rifiuto del terzo di profittarne, la prestazione rimane a beneficio dello stipulante, salvo che diversamente risulti dalla volontà delle parti o dalla natura del contratto”.

Bonus “prima casa”: cos’è e come ottenerlo

Il bonus prima casa consente di accedere ad agevolazioni sulle imposte di registro, ipotecarie e catastali dovute in caso di acquisto dell’abitazione principale, che sia appunto prima casa. Spiegazioni esaustive in tal senso sono fornite da una guida dell’Agenzia delle Entrate. Le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”.
In generale, queste agevolazioni si applicano quando: il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali; il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora; l’acquirente ha determinati requisiti.

Le imposte agevolate

Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono: se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%); imposta ipotecaria fissa di 50 euro; imposta catastale fissa di 50 euro. Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva

• Iva ridotta al 4%imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro;
• imposta di registro fissa di 200 euro;

Per gli acquisti senza benefici “prima casa”, in ogni caso, l’imposta di registro proporzionale (2%) non può essere di importo inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra (quando è stato registrato il contratto preliminare) o per effetto del credito d’imposta per l’acquisto della “prima casa”. Gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie

I requisiti per poter accedere alle agevolazioni

Le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e solo se l’acquirente possiede precisi requisiti.
In questo caso, oltre a tutte le informazioni da indicare nella dichiarazione sostitutiva, l’acquirente deve espressamente dichiarare di essere in possesso dei requisiti “prima casa” (questa dichiarazione può essere resa anche con atto successivo che integra l’originario atto di compravendita).

CATEGORIA CATASTALE

Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

A/2 (abitazioni di tipo civile)A/3 (abitazioni di tipo economico)A/4 (abitazioni di tipo popolare)A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)A/6 (abitazioni di tipo rurale)A/7 (abitazioni in villini)A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.
È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

Agevolazione prima casa nel contratto a favore di un terzo: cosa dice l’Agenzia delle Entrate

Su questo tema l’Agenzia delle Entrate si esprime partendo dall’analisi di un caso concreto. La premessa è la seguente: gli istanti, rispettivamente “promittente” e “stipulante”, in un contratto a favore di terzo, rappresentano quanto segue. Lo stipulante, in proprio ed in qualità di genitore e legale rappresentante del figlio minore ( indicato come “terzo”), con atto notarile del XXXX, acquistava dal coniuge promittente e “ai sensi dell’art. 1411 c.c., deviava gli effetti traslativi a favore del figlio, la quota indivisa pari ad 1/2 della piena proprietà di un appartamento. Nel medesimo atto, senza che possa considerarsi atto di adesione ex art. 1411, 2° comma c.c., il terzo richiedeva l’agevolazione cd. “prima casa” di cui alla nota II bis, pagina 2 di 6, all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al D.p.r. 26 aprile 1986, n.131, tramite i genitori ( promittente e stipulante), propri rappresentanti legali. Lo stipulante intende revocare, ex articolo 1411, terzo comma c.c., la stipula a favore del terzo, rimanendo, quindi, unica titolare del diritto oggetto di cessione.

Detto ciò, ci si chiede se, nella fattispecie, detta revoca determini una causa di decadenza dalla predetta agevolazione ( “prima casa”), richiesta dal Terzo nel citato atto notarile.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate si è espressa così.

“In via preliminare, si fa presente che, secondo il costante indirizzo della giurisprudenza di legittimità in materia fiscale, le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta interpretazione, sicché non è possibile ricorrere al criterio analogico o all’interpretazione estensiva della norma oltre i casi e le condizioni dalle stesse espressamente considerati (ex multis Corte di Cassazione, ordinanza, 12 luglio 2021, n. 17976).
L’agevolazione c.d. “prima casa” è disciplinata dalla Nota II­ bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al decreto del Presidente della Repubblica del 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito “TUR”).
Tale articolo prevede l’applicazione dell’aliquota del 2 per cento per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9 e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, al ricorrere delle seguenti condizioni:
a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o
stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza […];
b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o
in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra
casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure
per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti
di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione
acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente
articolo […].
La ratio delle citate disposizioni agevolative richiede certezza in merito all’acquisto dell’immobile in capo al soggetto che deve dichiarare di possedere i requisiti e di essere nelle condizioni previste per fruire dell’agevolazione fin dalla stipula dell’atto, assumendone i relativi obblighi. In tal modo, si rende possibile anche l’esercizio dell’ordinario potere di controllo da parte degli uffici nei termini di decadenza normativamente previsti. Nelle ipotesi di acquisto da parte di minori, la citata circolare 12 agosto 2005 n. 38/E chiarisce, inoltre, che l’agevolazione “prima casa” spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato, in presenza di tutti i requisiti previsti.
Pertanto, nel caso in cui il terzo sia un minore, le dichiarazioni ai fini dell’agevolazione “prima casa” possono essere rese dal genitore esercente la potestà sullo stesso, per conto del minore, in qualità di legale rappresentante del figlio (nelle forme previste dall’articolo 320 del codice civile). Con riferimento alla fattispecie rappresentata, occorre altresì richiamare la disposizione di cui all’articolo 1411 (rubricato “Contratto a favore di terzi”) del codice civile, a norma del quale : «E’ valida la stipulazione a favore di un terzo, qualora lo
stipulante vi abbia interesse. Salvo patto contrario, il terzo acquista il diritto contro il promittente per effetto della stipulazione. Questa però può essere revocata o modificata dallo stipulante, finché il terzo non abbia dichiarato, anche in confronto del promittente, di volerne profittare. In caso di revoca della stipulazione o di rifiuto del terzo di profittarne, la
prestazione rimane a beneficio dello stipulante, salvo che diversamente risulti dalla
volontà delle parti o dalla natura del contratto».

Contratto a favore di terzo ed agevolazioni “prima casa”

Nelle ipotesi di acquisto immobiliare stipulato con “contratto a favore di terzo”, dunque, il terzo consegue la titolarità dell’immobile, per effetto della stipulazione. Tuttavia, fino a quando il terzo non dichiari di “volerne profittare” tale acquisto non è definitivo, essendo suscettibile di revoca o modifica da parte dello stipulante o di rifiuto da parte del terzo.
Ai sensi del secondo comma del citato articolo 1411 del codice civile, infatti, la dichiarazione del terzo di “volerne profittare” consolida l’acquisto in suo favore, impedendone la revoca o la modifica da parte dello stipulante.
Solo in tale circostanza, verificandosi la definitività dell’acquisto da parte del terzo, che con la dichiarazione di adesione rende irrevocabile/immodificabile l’acquisto, sussistono i presupposti per l’applicazione dell’agevolazione.
In altri termini, qualora il terzo intenda fruire delle agevolazioni “prima casa”, deve rendere, contestualmente alle dichiarazioni di cui alla citata Nota II ­bis, anche la dichiarazione di “voler profittare” della stipulazione in proprio favore, in modo da rendere definitivo il proprio acquisto (cfr. sentenze CTR Umbria 3 giugno 2014, n. 359; CTP Forlì 5 gennaio 2018, n. 12; CTP Rimini 27 marzo 2018, n. 113).

A cosa ha diritto il terzo?

Nella fattispecie, secondo quanto rappresentato nell’atto, il terzo non ha reso la dichiarazione di “volere profittare” ex articolo 1411, secondo comma del codice civile e, pertanto, in capo allo stesso non sussistevano i requisiti per usufruire dell’agevolazione
“prima casa” al momento della stipula dell’atto. Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto, ed esula da qualsivoglia valutazione circa fatti e/o circostanze non rappresentate nell’istanza e riscontrabili nella eventuale sede di accertamento.

Resta impregiudicato ogni potere di controllo dell’Amministrazione finanziaria.