Con la donazione dell’usufrutto si mantiene il bonus prima casa? #finsubito prestito immediato

Agevolazioni fiscali sull’acquisto di casa: chi ha già un appartamento deve per forza venderlo o può limitarsi a donare l’usufrutto ai genitori?

Un nostro lettore sta per acquistare un immobile con l’intenzione di usufruire del bonus prima casa. Tuttavia, è già proprietario di un’altra abitazione e, per legge, deve venderla entro un anno per non perdere le agevolazioni fiscali legate al bonus. Ci chiede se può, invece di vendere, trasferire ai genitori solo l’usufrutto della prima casa, riservandosi la nuda proprietà. La domanda è quindi la seguente: con la donazione dell’usufrutto si mantiene il bonus prima casa?

La risposta è abbastanza semplice ed è stata già chiarita, a più riprese, dall’Agenzia delle Entrate. Se, entro un anno dal rogito, il contribuente non cede la proprietà dell’immobile che già possiede, l’Agenzia può richiedere il recupero delle imposte risparmiate all’atto della compravendita, e quindi dichiarare la decadenza dal bonus prima casa. Invece, con la donazione dell’usufrutto, la proprietà – seppur col vincolo dell’usufrutto stesso – resta in capo al donante. Questi diventa “nudo proprietario”, ma pur sempre intestatario dei beni. Inoltre, tale suo diritto si espande nuovamente non appena scade l’usufrutto (di solito alla morte dell’usufruttuario). Egli cioè, da nudo proprietario che era torna ad essere pieno proprietario non appena l’usufruttuario non c’è più.

Pertanto, non è possibile ottenere di nuovo il bonus prima casa se quella precedente non viene ceduta.

La legge tuttavia non richiede che il primo immobile sia necessariamente venduto. Può essere anche oggetto di donazione. Di conseguenza, il proprietario che desidera ottenere di nuovo il bonus prima casa per l’acquisto di una nuova abitazione può intestare la prima ai genitori stipulando un atto di donazione dinanzi al notaio.

È importante ricordare che la donazione chiaramente non è revocabile, salvo diversa volontà del donatario.

Alla morte dei genitori, il figlio potrebbe ereditare di nuovo la casa che aveva donato a questi, ma in tale sede non potrà fruire di nuovo del bonus prima casa (avendone già goduto), a meno che non ceda a sua volta il secondo immobile acquistato, a suo tempo, con il beneficio in commento.

Insomma, non esiste un modo per aggirare il vincolo imposto dalla legge di non possedere più di un’abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali, tranne in un’unica eccezione: quando (almeno secondo la giurisprudenza) l’immobile preposseduto risulti inidoneo alle esigenze abitative del contribuente. Il che succede, ad esempio, qualora una casa diventi inagibile per via di un sisma oppure si verifichi un significativo aumento del numero dei componenti del nucleo familiare. In tali ipotesi, il proprietario del bene può, senza doverlo vendere, acquistarne un secondo usufruendo nuovamente del bonus prima casa.