Casa a Milano, è un affare comprare alle aste giudiziarie? Le leggende metropolitane da sfatare e le vere insidie #finsubito richiedi mutuo fino 100%

Si va da 1.640.000 euro per una casa su due piani da ultimare in zona Solari e da 1.500.000 per un intero sesto piano da 190 metri quadrati più box tra le Cliniche e corso Italia ai 36mila euro per un monolocale da 23 metri in via Padova. Tra le 53 gare d’asta riguardanti immobili residenziali ubicati a Milano previste tra ottobre e dicembre ci sono offerte per tutte le tasche. I dati li abbiamo rilevati dal portale delle vendite pubbliche (https://pvp.giustizia.it), il sito gestito dal ministero della Giustizia dove obbligatoriamente devono essere pubblicati gli avvisi d’asta riguardanti immobili destinati alla vendita forzosa perché i proprietari non hanno pagato il mutuo o perché la società che li possedeva è fallita.

Sulle aste immobiliari girano almeno due credenze popolari che però non hanno un completo riscontro nella realtà. La prima è che si comprano case a prezzi molto più bassi di quelli del mercato, ma non è sempre così, soprattutto se l’immobile è realmente di pregio. La seconda è che le procedure sono complesse e nel mondo delle esecuzioni gira un sottobosco di persone non raccomandabili. Ma anche qui le cose in realtà sono molto cambiate: le procedure sono diventate non semplicissime ma più trasparenti e l’aver di fatto eliminato le aste «con incanto», cioè con la possibilità di riaprire una gara dieci giorni dopo la sua chiusura aumentando di almeno un quinto la cifra a cui ci si era provvisoriamente aggiudicati il bene, ha fatto sparire i personaggi che chiedevano il pizzo (inutile girare sulle parole, perché di questo si trattava) per non presentare una nuova offerta.

Oggi le gare non si svolgono solo nei Tribunali ma anche presso gli studi di professionisti abilitati (notai, commercialisti, avvocati). Per partecipare si deve presentare un’offerta, che non può essere inferiore al 25% della base d’asta, in busta chiusa accompagnata da un deposito cauzionale del 10% della cifra offerta che viene ovviamente riaccreditato a chi non si aggiudica la casa. Ad esempio, nel caso dell’immobile di corso Italia da 1.500.000 che abbiamo citato sopra, bisogna offrire come minimo 1.125.000 euro ed effettuare a titolo di cauzione un bonifico da 112.500 euro. 

All’apertura delle buste comincia la gara a rilancio, che deve avere un importo minimo stabilito dall’avviso d’asta (nel nostro caso il rilancio minimo è di 5mila euro) e poi il bene viene aggiudicato all’offerta più alta. In genere è indicato una durata massima della gara, se entro cinque minuti dalla scadenza viene presentata un’offerta viene concessa una proroga di altri cinque minuti. Una sorta di tie break tennistico, che va avanti fin quando non viene più presentata nessuna offerta nel giro di ciqnue minuti. 

Se all’asta dell’immobile del nostro esempio vi fosse una sola offerta di almeno 1,5 milioni ci sarebbe l’aggiudicazione definitiva. Se l’unica offerta fosse tra 1.125mila euro e 1,5 milioni l’aggiudicazione avviene dopo dieci giorni, termine entro il quale il creditore può chiedere che il bene gli venga assegnato. Se non vi fosse infine nessuna offerta verrebbe indetta una nuova gara a un prezzo ribassato. Le aste possono essere effettuate in presenza, in modalità mista (presenza e telematica) o esclusivamente telematica (come per l’immobile del nostro esempio).

Una volta aggiudicato l’immobile, l’acquirente ha 120 giorni per effettuare il saldo del prezzo. Un aspetto che ha reso più facile l’accesso alle aste è la possibilità di chiedere anche un mutuo presso le banche convenzionate: l’indicazione degli istituti a cui è possibile rivolgersi è sempre presente negli annunci del portale pubblico delle vendite giudiziarie e di tutti gli altri portali privati sui quali l’immobile oggetto di gara viene pubblicizzato.
Come si vede, almeno sulla carta l’operazione di acquisto è semplice e comunque per rendere più agevoli le operazioni molte agenzie immobiliari offrono consulenza in materia, in genere in cambio di una provvigione sull’immobile aggiudicato.

Senza sostituirci a loro, qualche considerazione però la possiamo aggiungere. La prima è che sarebbe opportuno, esattamente come si fa per una trattativa immobiliare normale, andare a vedere l’immobile prima di versare la cauzione dopo aver letto la perizia, sempre scaricabile dall’annuncio. Sembra banale ma in realtà non sempre è possibile, ad esempio quando la casa è occupata da un proprietario «problematico». In questi casi meglio stare alla larga. Una seconda considerazione riguarda la procedura di assegnazione: una volta vinta la gara ed effettuato il saldo non si firma un rogito ma avviene un passaggio di proprietà per via giudiziaria. Non si paga la parcella del notaio, anche se bisogna riconoscere metà dell’onorario spettante al professionista che ha curato la gara. Le imposte sono le stesse delle vendite normali e anche l’imponibile è calcolato non sul prezzo di aggiudicazione ma sul valore catastale.

Ma l’aggiudicazione presenta due grandi incognite: non sempre chi viene espropriato lascia spontaneamente l’abitazione (e quindi bisogna ricorrere alla forza pubblica per sloggiarlo) e quando la lascia spesso crea appositamente danni all’immobile. Non si tratta di un comportamento approvabile, ma chi occupava la casa non solo perde il tetto sotto il quale vivere ma quasi sempre con la vendita non riesce a sdebitarsi per intero perché molto spesso i costi della procedura e gli interessi di mora fanno lievitare il debito e il ricavato dalla vendita non è sufficiente a ripagare il creditore, e certo non è ben disposto con chi rileva l’immobile.

C’è poi un aspetto quasi pokeristico: bisogna valutare l’opportunità di concorrere subito alla prima gara. Se l’asta va deserta, come dicevamo, il prezzo si abbassa, ma se la casa è interessante e la base d’asta ridotta di un quarto non è esorbitante c’è il rischio che qualcun altro faccia l’offerta. Un sistema di buon senso per valutare la base d’asta in questo momento e a Milano può essere guardare alla data della perizia. Se non è recente è verosimile che il prezzo sia conveniente perché nella nostra città le quotazioni negli ultimi mesi hanno registrato una decisa crescita.

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