“In Italia domanda forte ma scarsa offerta, il futuro sono i servizi” — idealista/news #finsubito richiedi mutuo fino 100%

L’Italia torna leader nella crescita immobiliare nel 2024-2025, con un fatturato immobiliare che si incrementerà del 3,4 per cento entro la fine di quest’anno e del 5,7 per cento il prossimo. Il dato è emerso dal rapporto ”European Outlook 2025” presentato da Scenari Immobiliari in occasione del suo 32°Forum tenutosi a Rapallo. Il presidente del centro di ricerca Mario Breglia ha commentato con idealista/news le principali evidenze.

“E’ un rapporto ottimista, – afferma Breglia, – abbiamo un atteggiamento roseo nei confronti di quest’anno e dell’anno prossimo. Sicuramente il miglioramento dell’economia aiuta, come anche il calo dei tassi di interesse,e la maggiore propensione degli investitori internazionali a lavorare su Italia ed Europa. La dimensione del mercato dei grandi investitori sull’Europa era intorno a 260-280 mld ed è sceso a 150 due anni fa, quest’anno dovrebbe tornare a 230, quindi, se la torta diventa più grande, anche l’Italia ne avrà una fetta più grande, considerato che nel nostro Paese la nostra offerta è sempre limitata”.

Investimenti immobiliari, la domanda non trova un’offerta adeguata

Sul fronte delle compravendite residenziali, se ne prevedono 720mila nel 2024, mentre per il 2025 ci si aspettano circa 760 mila scambi: un incremento del 36 per cento rispetto al 2020. Oltre il novanta per cento delle compravendite tuttavia riguarda case vecchie; la carenza di offerta spinge le quotazioni al rialzo per le abitazioni nuove o comunque di migliore qualità, che non richiedono interventi di riqualificazione.

Proprio sui prezzi di vendita, si prevede una crescita del 3,1 per cento a livello nazionale, ma nelle grandi città le variazioni saranno più significative, con Milano che guida la classifica delle prime 10 città con un +6,9 per cento, davanti a Venezia con un +6,5 per cento e Roma con un +6 per cento. Seguono Bergamo (+5,2 per cento), Bologna (+5,1 per cento) e Napoli (+5 per cento).

“C’è un grande interesse per le nostre città e la nostra economia è forte, – spiega Breglia, – quindi l’interesse degli investitori c’è ed è importante. Ma, a fronte di un mercato interno forte, abbiamo poche operazioni possibili nonostante la presenza di molti investitori istituzionali interessati. Ad esempio,

in tema di residenziale, l’Italia potrebbe avere un milione di compravendite come in Francia, ma ci fermiamo a 700mila, e questo perché, mentre la Francia costruisce 200 mila case all’anno, noi non arriviamo a 50 mila.

Non è quindi un problema di domanda ma di offerta e di efficienza del mercato, che è composto soprattutto dall’usato. Di conseguenza, se un investitore internazionale troverà un’offerta limitata, dovrà inventarsi nuove aree in cui investire, nelle quali gli investitori italiani siano meno attivi”.

Nuove costruzioni, un’offerta scarsa che spinge i prezzi

Secondo il report “La casa per la città del futuro”, per fare fronte alla domanda di nuovo residenziale nei prossimi 25 anni si stima dovranno essere realizzate circa 3,65 milioni di nuove abitazioni, frutto principalmente di trasformazioni e riconversioni, concentrate nelle principali aree metropolitane della Penisola: quasi il 5 per cento a Milano, il 3 per cento a Roma e circa l’uno per cento negli altri principali capoluoghi, dimensioni triplicate se si aggiungono le loro aree metropolitane estese (tra il 42 e il 45 per cento della nuova offerta).

Saranno necessari oltre 1.000 miliardi di euro di investimenti in costruzioni, a cui potranno aggiungersi 4,2 miliardi all’anno

per la successiva manutenzione delle strutture. Delle case realizzate circa il 42 per centro dovranno offrire servizi agli abitanti, eterogenei e qualificati, questo comporterà per investitori e sviluppatori ulteriori allocazioni, quantificabili in oltre 50 miliardi, tra l’8 e l’11 per cento del costo della casa. La quota maggiore dovrà essere concentrata a Milano (39 miliardi di euro investiti), seguita da Roma con più di 26 miliardi. Il conseguente valore immobiliare potenzialmente creato in Italia supererà i 1.400 miliardi di euro, di cui 165 miliardi a Milano (dodici per cento del totale), 138 miliardi a Roma e 4,7 miliardi di euro a Palermo.

Su cosa puntare quindi quando il mattone si esaurisce? “L’immobiliare si inventa sempre qualcosa di nuovo, – risponde Breglia, –  ma il problema delle città  è reale, ci sono molte regole e questioni che ostacolano la costruzione ma anche il recupero delle aree dismesse, vecchi palazzi, capannoni industriali, che esistono come esiste la capacità di ristrutturarle. Purtroppo ci si arena sulle norme”.

I nuovi orizzonti dell’immobiliare nel 2025

Se l’immobiliare fatto di mattoni fa mancare le occasioni di investimento, quindi, l’interesse si sposta verso nuovi orizzonti, proprio quelli che danno il nome al tema centrale del Forum di Rapallo. Ma quali sono questi orizzonti?

“I nuovi orizzonti dell’immobiliare consistono nell’incremento della filiera, – risponde Breglia; –

se prima, dietro una compravendita, avevamo pochi soggetti, costruttore, venditore, agenzia, notaio, banca, oggi abbiamo una galassia di servizi completamente nuovi

che vanno dall’intelligenza artificiale ai sistemi di gestione e di valutazione del mercato, servizi che vanno molto oltre la semplice reception e pulizia. Si delinea anche il filone della gestione immobiliare per conto dei proprietari: insomma, il mondo dei servizi si fa molto variegato e sopperisce, nell’immobiliare, alla possibilità di investire nel mattone tradizionale, la cui offerta nel nostro Paese è limitata”.

Sul fronte invece degli investimenti immobiliari propriamente detti, tra i diversi asset interessanti si evidenzia in ripresa il settore terziario, con un incremento del fatturato pari al 3,7 per cento nel 2025. La domanda di spazi di qualità A e sostenibilità ambientale è in crescita. Si scelgono complessi nuovi progettati anche per una migliore condizione di lavoro dei collaboratori. Milano sempre in testa, ma aumenta l’attenzione per gli investimenti nella capitale. Ancora importante la crescita del settore logistico, soprattutto al centro sud. Gli investitori sono attivi, anche se i rendimenti sono in calo. Continua il calo del settore commerciale, soprattutto nel retail delle aree suburbane, mentre la Gdo rimane nel complesso stabile.

Mercato turistico: legge su affitti brevi importante ma non troppo

Continua poi, secondo il rapporto, la performance positiva delle seconde case ad uso turistico, spinta sia dalla domanda di investimenti per la locazione breve, che dalle richieste di chi trasforma la casa vacanza in una residenza primaria. In salita anche il mercato alberghiero con una presenza sempre più significativa delle catene internazionali e investimenti nei cinque stelle urbani e nei resort al sud.

“La normativa sugli affitti brevi regolarizza la situazione ma non cambia granché, – è però il parere del presidente di Scenari Immobiliari. – Il turismo è un mercato ondivago, di cui non fidarsi; l’anno scorso sembrava che tutto il mondo volesse venire in vacanza in Italia, quest’anno abbiamo un 30 per cento di turisti in meno.

Così molti che avevano deciso di investire in affitti brevi sono tornati sui propri passi per rivolgersi nuovamente all’affitto tradizionale.

Perché l’affitto breve è comunque difficoltoso, si tratta di locare un immobile per poche settimane all’anno a fronte del rischio di vederselo danneggiato dagli avventori e degli obblighi da assolvere per ospitarli. E’ un investimento da valutare bene ma certo non è dirimente per il mercato”.